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Combien de charges de copropriétés devez-vous payer?

01/02/2010

Combien devez-vous payer de charges de copropriétés? Prenons l'exemple d'un immeuble 3 fenêtres Marseillais.
- S'il n'y a pas d'ascenceur, vous devez payer 9,4€ par m2 en moyenne hors travaux d'entretien : la fourchette se situant entre 6,2m2 et 14,7€m2
- Si il y a un ascenceur, vous devez payer en moyenne 10,1€m2 hors travaux d'entretien avec une fourchette comprise entre 6,6m2 et 19,8m2.
Décortiquons maintenant ces charges et les différents postes de coût :
l'eau représente : 2,1€m2
l'assurance représente : 0,7€m2
les honoraires du syndic : 2,1€m2
l'énergie : entre 0,1 et 0,2m2
l'ascenceur : entre 0,4 et 1,1€m2
l'entretien et le nettoyage : entre 2,4 et 6,8€m2.
En conclusion, pour ce type d'immeuble le niveau de vos charges dépendra de la qualité d'entretien de votre immeuble.
Ces chiffres sont issus de l'observatoire des charges réalisé par l'UNIS, notre fédération.
Stéphane Pujol

Les enjeux du développement durable en copropriété à Marseille

01/03/2009

C'est notre mode de vivre, d'habiter et de gérer que nous devons transformer.

Pourquoi?
Sans aborder les sensibilités politiques et sociétales c'est parce que la qualité de la gestion, le rapport qualité/prix/confort à l'usage d'un immeuble, d'un appartement, ou d'un bureau vont devenir prépondérants dans l'évaluation d'un bien immobilier. Ce sera un critère de différenciation fort.

Quoi faire en priorité?
- Moins se chauffer: baisse de 1°c permet une économie de 7% d'énergie. Un objectif: réapprendre à vivre avec 19°C et ne climatiser qu'à partir de 26°C.
- Isoler les façades (5 à10% d'économie), les toitures (5 à 10% d'économie), installer des doubles vitrages (6% d'économie)
- Optimiser le rendement des chaudières, mieux régler et équilibrer son chauffage et son eau chaude sanitaire, individualiser les dépenses d'énergie (10% d'économie)
- Mieux régler sa ventilation (vmc ou autre) avec des bouches d'air auto-réglables
- Diversifier ses sources d'énergie en privilégiant les énergies renouvelables
- Recourir à un éclairage économe en énergie: minuterie, lampe basse consommation...
- Poser des mitigeurs avec des mousseurs et des chasses d'eau economes à double débit (10 à 25% d'économie d'eau)

Est-ce un effet de mode?
Complètement. Nous sommes souvent consultés sur l'état d'avancement de nos projets en cours ou ceux réalisés. Nos clients sont enthousiastes avec des "y-a qu'à et faut qu'on". Mais souvent dès qu'un projet est présenté pour baisser la température du chauffage d'un degré ou isoler la façade dont le retour sur investissement est de 25 ans; nous nous heurtons à l'égoisme individuel. La prise de conscience a eu lieu, mais nous constatons très peu de volonté. La crise économiques avec ses conséquences sur la baisse du pouvoir d'achat, la baisse de la valeur des biens et la baisse du coût des énergies vont malheureusement ralentir la conversion des égoïsmes.

Faut-il s'engager?
Nous y avons et vous y avez intérêt pour:
- revendre au mieux votre bien immobilier
- maximiser les loyer en baissant le niveau des charges d'occupation, d'exploitation.

Nous n'avons pas le choix:
Le Grenelle de l'environnement va contraindre les syndicats de copropriété à réduire les consommation d'énergie entrainant du CO2 de 38% d'énergie d'ici 2020: réduire les consommations de 240kw/m2/an à 150 kw/m2/an.

Qu'apporte le Grenelle?
Des contraintes, des normes, des crédits d'impôts et des prêts à taux 0. C'est le travail normatif et réglementaire qui sera décisif dans l'application et le succès de cette démarche. Ce seront les finances de nos clients qui dicteront les échéances.

Que manque-t-il?
Des compétences pour modifier les techniques et surtout l'éducation de chacun.

Financièrement ces améliorations seront très onéreuses: en moyenne 20 à 30 000€ par logement...

Stéphane Pujol

ps: Bravo à notre syndicat Unis qui s'engage avec détermination dans cette démarche avec notamment agenda 21 dont nous vous reparlerons.

Les syndics souffrent

17/08/2008

"Les syndics de copropriété, les agents immobiliers, sont depuis toujours une profession de malhonnêtes." "Les syndics immobiliers, notamment à Marseille sont tous les mêmes, pourris." "Les syndics ne font rien et surfacturent leurs prestations." dixit de nombreux journalistes et associations...

J'ai ressenti le besoin de répondre à ces reportages, articles qui reprennent le cliché du "syndic pourri", du syndic qui ne fait rien. Ces journalistes ont la volonté de faire du sensationnel, de trainer les hommes et notre profession dans la boue en ne montrant qu'une infime partie de la réalité.
J'ai voulu réagir car ces reportages découragent nos équipes et empêchent les jeunes de venir rejoindre notre profession.

QUELS SONT LES REPROCHES?
Les arguments ou sous-entendus des journalistes et des associations de copropriétaires sont toujours les mêmes:
- ils facturent des prestations annexes qui devraient être comprises dans les honoraires de base.
- c'est un métier très rentable et pour cette raison les banques s'engouffrent sur ce nouveau marché
- ils rackettent les entreprises pour toucher des pots de vins et truquent les appels d'offres.

ALLONS PLUS LOIN: LES SYNDICS SURFACTURENT DES FRAIS SANS QUE LA LOI NE LES Y AUTORISE

C'est vrai: la profession a multiplié les honoraires annexes d'une part pour tenter de compenser la faiblesse des honoraires de base qui ne permettaient pas de répondre aux demandes de nos clients, de nos salariés et d'autre part pour faire face à la complexité générée par le surcroît constant de nouvelles réglementations. Cette faiblesse des honoraires est la cause de beaucoup de nos maux.

Grace à l'avis du Conseil National de la Consommation de Septembre 2007, les ambiguïtés de la loi ont été levées. Maintenant sont clairement établis les honoraires de base et les prestations qui peuvent faire l'objet de facturation annexes.
Les nouveaux contrats de syndic sont en vigueur. Ils permettent une meilleure transparence et ont mis fin à la multiplication des honoraires annexes.

ALLONS PLUS LOIN: LES SYNDICS GAGNENT BEAUCOUP D'ARGENT, BETISE

Pour L'Immobiliere Pujol, voilà:
Un cadre responsable de copropriété avec 5 ans d'expérience, travaillant bien plus que 35 heures gagne entre 1500€ et 2000€ net par mois, avec un bac+5 comme formation initiale.
Un assistant, comptable de copropriété avec 5 ans d'expérience gagne 15 à 20% de moins, soit entre 1250 et 1500€ net par mois.
Les actionnaires d'une structure théorique qui ne ferait que ce métier gagneraient entre 5 et 8% de résultat après impôt.

Est-ce trop?
Doit-on revenir à l'époque ou j'ai commencé dans un grand groupe avec Smic+10%, un bac+5 en poche ?

ALLONS PLUS LOIN: POURQUOI LES BANQUES S'INTERESSENT A NOTRE PROFESSION?

- Pour pouvoir vendre un crédit, vendre l'appartement, le gérer et l'assurer
- Pour pouvoir maitriser toutes les dimensions du patrimoine de leurs clients
- Pour pouvoir faire travailler leur assureur, leur promoteur, leur service crédit, leur service gestion, transaction...

ALLONS PLUS LOIN: LES SYNDICS RACKETTENT LES ENTREPRISES ET TRUQUENT LES MARCHES TRAVAUX DES SYNDICATS?

Cela veut dire que les membres des conseils syndicaux qui s'investissent sont des imbéciles, des complices? Que penser de leur travail, de leur action bénévole? Ils nous contôlent et sont dans le rôle défini par la loi. C'est un bien.

Il est vrai que certains syndics doivent peut être encore avoir cette pratique qui a vraisemblablement été monnaie courante dans les années 70, 80. Est-ce le seul secteur à avoir fonctionné ainsi? Aujourd'hui nous payons encore cette période au cours de laquelle notre profession et ses représentants n'ont pas voulu ou n'ont pas pu mettre fin à cette pratique.
Si ce comportement existe toujours, pourquoi la justice n'est-elle pas saisie? N'y a-t-il pas d'enquêtes?
A notre connaissance sur Marseille et depuis que nous y travaillons (14 ans), aucun syndic n'a été condamné? Toutes les professions peuvent-elles en dire autant?

ET L'AVENIR?

Le métier de syndic sortira par le haut de cette période grâce:
- au recrutement de jeunes talents
- à l'augmentation du niveau de compétence de nos collaborateurs
- à la maîtrise des charges des syndicats que nous gérons
- à un effort d'explication de notre métier à nos clients
- à l'application de la loi

Un jour ne restera que les agents immobiliers pour qui cette activité sera une activité secondaire d'une part qui font syndic pour rendre service à leur client à des prix tellement bas qu'ils seront le signe de leur amateurisme et d'autre part les grands groupes bancaires qui feront de la banquassurimmobilier. Cela sera-t-il mieux?
Mes collaborateurs et moi nous ne le pensons pas.
Chers clients, vous nous avez choisis pour nos compétences, nos honoraires, la qualité de notre travail, notre connaissance du marché à Marseille.
Notre transparence c'est votre sécurité.
Merci de votre lecture et de votre confiance.
Stéphane PUJOL

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