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L'avis d'un agent immobilier pour 2010

18/01/2010

Pensez-vous que le pouvoir d'achat va augmenter?
Pensez-vous que la création d'emplois par les entreprises va augmenter?
Pensez-vous que le chomage va baisser?
Croyez-vous que les impôts ne vont pas augmenter?
Si comme moi vous répondez non à toutes ces questions, c'est que vous estimez comme moi que le marché de l'immobilier ne va pas monter.
Mais va-t-il baisser pour autant?
Il baissera si les taux d'intérêts remontent à 5%. Aujourd'hui, ils sont très bas. Le taux de 3,8% sur 20 ans est la norme.
Si les taux d'intérêts oscillent entre 3,8% et 5%, le marché restera étal et vous profiterez de financements très avantageux.
En conclusion, achetez maintenant pour vous loger ou investissez pour constituer votre patrimoine .

Stéphane Pujol - Immobilière Pujol
La transaction Immobilière c'est un métier, et c'est le notre!

Est-ce le moment de vendre ou d'acheter à Marseille?

12/10/2009

Depuis le mois de juin, appels et visites se sont multipliés nous laissant penser que les désirs d’achats de biens immobiliers à Marseille semblent revenir.

Plusieurs phénomènes peuvent expliquer ce regain de confiance :

- La baisse des prix du marché des ventes d’environ 15% sur Marseille. C’est surtout les ventes dans l’ancien qui ont le plus baissées avec un prix moyen de 2481€m2 entre novembre 2008 et janvier 2009.

- Une demande d’achat d’appartements d’investissements neufs boostée par le nouveau dispositif fiscal Scellier

- Le doublement du prêt à taux zéro dans le neuf du 1er janvier au 31 décembre 2009

- La baisse des coûts du crédit de 5,2% à 4% voire de 3,8% pour des durées inférieures à 15 ans. En neuf mois le coût du crédit immobilier est passé de l’un de ses plus haut à l’un de ses plus bas historiques. Et les taux d’intérêt influent fortement sur le budget d’achat des ménages. En retrouvant des taux voisins de ceux pratiqués en 2005, les acquéreurs retrouvent 10 % de pouvoir d’achat supplémentaire par rapport à l’an dernier.

Les cycles immobiliers étant des cycles longs, nous ne pensons pas néanmoins que cette reprise signifie la fin de la crise.

Nous avons assisté en un an à une baisse des prix à la vente de l’ordre de 15%. Si la baisse continue, elle devrait rester légère sauf si les taux d’intérêt augmentent mais nous ne le pensons pas dans les 18 mois qui viennent.

Si malgré nos prévisions, les taux d’intérêts augmentaient, ce sont ceux qui auraient acheté avant cette hausse qui seraient les gagnants car ils auront profité d’un prix de vente et d’un coût du crédit bas.

Alors il est peut être temps de profiter du coup de pouce fiscal des pouvoirs publics*, des taux de crédit attractifs et de la baisse des prix car les conditions actuelles ne dureront peut être pas longtemps. Pour les primo-accédants, les conditions n’ont jamais été aussi favorables depuis 30 ans.

En langage marin, on parle de « fenêtre météo » : quelques heures pendant lesquelles il est bon de prendre le large pour établir un record.

Les acheteurs peuvent donc aller faire un tour en mer à condition bien sur que les vendeurs sortent leur bateau !

Stéphane Pujol

*La fiscalité en immobilier : ce qui change

Investissement scellier : aujourd’hui les particuliers qui achètent dans le neuf pour investir ont droit à une réduction d’impôt de 25%. CE régime sera maintenu à partir de 2010 uniquement pour les Bâtiments à Basse Consommation énergétique. Pour les autres en 2010, ce taux sera ramené à 20% et à partir de 2011 à 15%.

Les intérêts d’emprunt : aujourd ‘hui l’achat d’une résidence principale donne droit à une réduction ou crédit d’impôt de 40% des intérêts de la 1ière année et de 20% les 4 suivants. Le régime reste le même pour l’ancien et les Bâtiments à Basse Consommation énergétique dans le neuf. Pour les autres logements neufs achetés en 2010 le taux passe à 30% la 1ière année et à 15% les 4 suivantes . En 2011 ce sera 25% et 10% puis en 2012 15% et 5%.

Le prêt à taux zéro : Ce prêt est prolongé jusqu’à fin 2012. Le doublement du montant du prêt dans le neuf à 65100€ est prolongé jusqu’au 30 juin 2010. A partir de cette date, le montant du prêt repasse à 48750€.

Le pass foncier : la pas foncier vous permet de payer en 2 temps. D’abord la construction de la maison, ensuite le terrain, lorsque le prêt principal souscrit pour la construction est remboursé. De plus l’acheteur peut bénéficier d’une aide de la collectivité locale sous forme de subvention ou bonification de prêt et du PASS-FONCIER® pour le portage du terrain par le 1 % Logement.

Des signaux positifs!!!

12/04/2009

Depuis Septembre nous n'étions pas très optimistes sur l'évolution du marché immobilier Marseillais: hausse des taux d'intérêts, baisse du nombre de consultation sur internet, baisse du nombre de visites, peu de proposition d'achat raisonnable et donc ...peu de vente d'appartements ou de villas.

Ces dernières semaines l'état d'esprit a changé:
- les consultations de nos sites après avoir atteints un point bas en décembre, explosent depuis 6 semaines. Nos sites enregistrent entre 150 et 250 visites quotidiennes (dont 80 pour les seules consultations d'annonces); soit les niveaux de consultation jamais constatés.
- nous transmettons des offres à nos vendeurs qui sont certes basses (souvent 6 à 8% en dessous du prix affiché) mais qui ont le mérite d'exister.
La demande est toujours là, malgré la crise, le chomage et la peur de l'avenir.

Quelles sont les raisons?
Les taux d'intérêts ont baissé considérablement: vous pouvez désormais emprunter à taux fixe sur 10 ans à3.9% et sur 15 ans à 4.3%. Soit une baisse de plus d'un point de base en quelques mois.
De nombreux couples avaient reporté leur projet d'achat dans les quartiers centraux de Marseille tant que les prix étaient devenus déraisonnables. Leur solvabilité est préservée et ce sont eux les acheteurs de demain qui bénéficient de la baisse des taux.
Les chasseurs de bonnes affaires (ceux qui espère faire un coup pour l'achat d'une résidence principale) pensent que c'est le moment de se positionner.
Le tissu économique marseillais est peu touché par la crise. Nos entreprises ne dépendent pas de la grande industrie internationale et même si le chômage a tendance à augmenter nous sommes beaucoup plus préservés que d'autres régions.

Ce regain d'intérêt est-il éphémère?
Oui si les taux d'intérêt repartent à la hausse.
Non si ces taux se maintiennent car nous avons peut être déjà purgé les excès du passé avec une baisse actée selon les quartiers comprise entre 12 et 18%.

Nous nous attendions en Septembre à une baisse comprise entre 20 et 30% de sur les prix de certains quartiers marseillais sur les plus hauts de 2007. Aujourd'hui, nous n'en sommes plus convaincus.
Nous rentrons dans la période de l'année la plus propice pour vendre, acheter et concrétiser ses projets.
Nous vous tiendrons informé et referons un bilan d'activité en Juillet.
Stéphane Pujol