Un contrat de syndic encore modifié

La commission des clauses abusvies aux contrats de syndic vient une nouvelle fois de publier des recommandations.
Ces types de textes deviennent quasi-annuel dans notre profession. De quoi encore complexifier notre métier de syndic, dégouter les patrons locaux et indépendants, faire fuir les jeunes talents d'exercer, et majorer nos honoraires!

Stéphane Pujol


Voici le texte en question  (source www.universimmo.com)

"En présentant l’arrêté sur les honoraires des syndics de copropriété qui porte désormais son nom, Hervé Novelli, alors secrétaire d’Etat chargé entre autres des services et de la consommation, avait annoncé avoir saisi la Commission des clauses abusives de la question générale des contrats de syndics "afin de disposer d’une expertise technique approfondie sur le caractère abusif ou non de l’ensemble des clauses figurant dans les contrats" (voir notre ressource du 26/03/2010 «Honoraires des syndics : nouvelle recherche de clauses abusives dans les contrats» ). La commission a rendu son travail sous forme d’une nouvelle recommandation (1) venant s’ajouter à la recommandation n°96-1 , datant de 1996.

Rappelons que celle-ci recommandait déjà que soient éliminées des contrats proposés par les syndics de copropriété les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

"1. De permettre au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat de syndic en cours d'exécution ;
"2. De prévoir ou de laisser supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale sans vote de l'assemblée générale ;
"3. De présenter comme légalement obligatoire l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, ou, au contraire, l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ;
"4. D'imposer sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ;
"5. De restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique " divers " ;
"6. De mettre à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ;
"7. De faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ;
"8. De prévoir une clause de révision des honoraires dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffrée ;
"9. De déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d'attribution. "

La nouvelle recommandation va nettement plus loin et va probablement nécessiter la modification d’une large proportion des "contrats de syndic" qui seront proposés pour les prochains renouvellements de mandats. Elle va également encore restreindre les possibilités pour les syndics de facturer des prestations en supplément de leur forfait d’honoraires de gestion courante.

Elle recommande en effet que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet :

"1. d'indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d'effet et d'échéance mentionnées dans celui-ci" ; en clair : si le contrat mentionne une durée d’un an, la résolution désignant le syndic et fixant la durée de son contrat doit également mentionner cette durée sans autre accommodement du type "jusqu’à l’assemblée générale qui..."
"2. de présenter l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel" ; la commission estime qu’on ne peut présenter un prix de forfait annuel de gestion courante sur la base de la gestion d'un compte bancaire autre qu’un compte séparé au nom du syndicat alors que ce mode de gestion est le mode par défaut sauf dérogation expresse accordée par l’assemblée ; corrélativement, elle estime pour la même raison que le contrat ne peut prévoir pour la gestion d’un compte séparé une prestation particulière rémunérée distinctement ou stipuler un coût de forfait annuel plus élevé en cas d'ouverture d'un compte séparé ; elle considère ces deux types de clauses abusifs en ce que, d'une part, ils laissent croire aux syndicats des copropriétaires que le principe est celui de l'ouverture d'un compte unique alors que la loi prévoit le contraire, d'autre part, en ce qu'ils font apparaître au titre des prestations particulières, rémunérées distinctement, l'ouverture d'un compte séparé alors que celle-ci doit figurer au titre des prestations courantes ; la solution est donc de présenter le forfait incluant la gestion d’un compte séparé et indiquer une remise en cas de dispense...
"3. de permettre au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion locative d'une partie commune" ; la commission considère notamment que les clauses indiquant que les honoraires seront ceux affichés en agence, et qui laissent de ce fait au professionnel le droit de modifier unilatéralement les prix du service à rendre par un simple changement d'affichage, sont présumées de manière irréfragable abusives en vertu de l'article R132-1 3° du Code de la consommation ; en fait une prestation de ce type doit théoriquement faire l’objet d’une mise en concurrence et ses conditions ainsi que leur modification éventuelle doivent être votées par l’assemblée des copropriétaires ;
"4. de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l'initiative du consommateur ou non-professionnel, qu'à celle du syndic" ; sont visés les contrats qui - explicitement ou faute de clause spécifique - autorisent le syndic à démissionner sans préavis...
"5. de laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l'ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations" ;
"6. d’inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l'énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel" ; sont visés tous les modes de présentation des contrats mêlant dans la même section la mention de prestations incluses dans le forfait et celle de prestations facturées en sus...
"7. de décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits sans vote exprès de l'assemblée générale" ; en clair : le contrat de syndic, adopté "en bloc" ne peut valoir décision d’affectation des produits du placement des fonds recueillis au profit du syndic ; le syndic qui obtient la dispense d’ouverture d’un compte séparé et veut bénéficier des produits financiers doit faire voter par une question à l’ordre du jour et une résolution spécifiques le placement des fonds à son profit (application logique de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967)...
"8. de prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l'assemblée générale à ce sujet" ; ces clauses sont illicites au regard de l'article 39 du décret qui impose, pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires ; là encore il faut une question et une résolution spécifiques...
"9. de mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic [telles que définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 28 à 39-1 du décret (NDLR)], sans autorisation préalable de l'assemblée générale" ; en d’autres termes, le contrat de syndic ne peut viser que des prestations entrant dans les fonctions légales du syndic, les autres constituant de fait des convention conclues entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, qui doivent être expressément autorisée par une décision de l'assemblée générale ; sont visées des clauses qui mandatent le syndic pour la location d'une partie commune, ou la gestion des travaux en tant que maître d'œuvre...
"10. de prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes" ;
"11. de prévoir la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci" ; ce n’est que la simple application de l'arrêté "Novelli"du 19 mars 2010 ;
"12. de prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat" ; sont visées les clauses qui prévoient la possibilité pour le syndic de se faire rémunérer, à titre de prestation particulière, pour le suivi de travaux, sans préciser la nature des travaux concernés, alors que l'article 18-1 de la loi prévoit cette faculté uniquement dans le cas de travaux figurant dans la liste limitative prévue par l'article 14-2, et que l'article 44 du décret exclut, par principe, toute rémunération du syndic concernant les travaux de maintenance de parties communes ou d'équipements ;
"13. de scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières" ; sont visées des prestations telles que l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien, en plusieurs prestations particulières du type "création du carnet d'entretien", "tenue du carnet d'entretien de l'immeuble"...
"14. de fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d'entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967" ; en clair : aucun mode de calcul de ces honoraires ne doit figurer dans le contrat, le soin étant laissé à l’assemblée de discuter ces honoraires au cas par cas sans être influencée par un mode de calcul présenté comme une référence...
"15. de prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié [l’arrêté "Novelli" déjà mentionné (NDLR)]" ; sont visées les clauses qui prévoient la rémunération particulière du syndic au titre de prestations de gestion courante énumérées par l'arrêté, telles que la mise en œuvre des appels d'offres, d'étude de devis et de mise en concurrence y compris lorsque celle-ci est obligatoire au regard du décret, des prestations de gestion courante confiées par le syndic à des tiers, de la présence du syndic aux assemblées générales ou aux conseils syndicaux, ne précisant pas que ne sont pas concernés l'assemblée générale annuelle et le conseil syndical la précédant, de la "remise au syndic successeur, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat", de "gestion de comptes" et de "transmission des archives au syndic successeur", de l'établissement des diagnostics ne précisant pas que seuls les diagnostics non obligatoires ou relatifs à un copropriétaire sont concernés, de l'ouverture du dossier et du compte du nouveau propriétaire lors de la cession d'un lot, ou de l'acquisition de fournitures indispensables à la réalisation de prestations relevant de la gestion courante (registre d'assemblée, imprimés obligatoires, carnet d'entretien et livres)...
"16. de facturer la notification des travaux nécessitant l'accès aux parties privatives, prestation déjà rémunérée au titre de la gestion de ces travaux" ;
"17. d'offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation" ;
"18. de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable" ; sont visés certains contrats mentionnant une prestation "indication des charges récupérables" imputable au syndicat, la commission estimant que cette clause qui met à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui incombe pas, dès lors qu'elle ne profite qu'au seul copropriétaire concerné, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du syndicat des copropriétaires ;
"19. de permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation" ; sont visés certains contrats mentionnant des honoraires, des frais de correspondance, des frais administratifs en plus des frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminements pour les activités de productions de documents, sans indiquer en quoi elles se distinguent de prestations déjà rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières ;
"20. de faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d'une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs" ; peuvent être concernées la facturation de la réception des locataires pour la consultation des justificatifs des charges récupérables ou celle de la fourniture de détails et justificatifs aux bailleurs pour l’établissement des charges récupérables ;
"21. de permettre au seul professionnel d'opter pour l'un des modes de rémunération prévus au contrat" : comme par exemple prévoir soit un mode de rémunération à la vacation, soit un droit proportionnel par lot principal ;
"22. de présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées légalement" ;
"23. de mentionner des prestations particulières dont la définition n'est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation" ; sont visées les clauses de certains contrats mentionnant, en prestation particulière, "la gestion des comptes à terme", "le suivi des placements de fonds", l'imprécision de ces termes ne permettant pas de savoir si ces prestations sont incluses ou non dans 'l'état financier du syndicat des copropriétaires" qui est une prestation intégrée dans la liste a minima des prestations de gestion courante fixée par l'arrêté "Novelli" ;
"24. de faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas partie au contrat" ; sont visées toute une série de prestations indiquées généralement dans les contrats comme à la charge des seuls copropriétaires concernés, mention qui n’a pas de valeur comme la jurisprudence l’a à présent établi, les copropriétaires n’étant pas individuellement parties au contrat du mandat (nos ressources du 07/11/2005 «Les honoraires de mutation imputés à un copropriétaire contestés par la Cour de cassation» et du 16/02/2008 «Frais de mutation du syndic : une jurisprudence à désamorcer…») : l'établissement de l'état daté, les frais en cas de vente non réalisée, la facturation au vendeur de l'envoi du livret d'accueil du nouveau copropriétaire, la gestion de travaux dans des parties privatives, l'accès par internet à la page personnelle du compte du copropriétaire, la facturation au copropriétaire d'une commission pour la recherche d'un prêt ou l'obtention d'une subvention qu'il souscrit, l'aide aux déclarations fiscales, la mise en place d'un échéancier de paiement, l'établissement d'un protocole d'accord pour règlement de la dette, l'établissement d'un décompte détaillé des charges locatives, l'établissement des attestations de travaux, etc.

Concernant ce dernier aspect, la commission considère ces clauses comme abusives car prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement considérés, elles portent atteinte à l'effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic.

Une mention particulière doit cependant être faite concernant les honoraires que l’article 10-1 de la loi permet, par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10, qui traite de la répartition aux tantièmes généraux des charges relatives à l'administration des parties communes, d’imputer au seul copropriétaire concerné :

"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
"b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot."

La contradiction n’est qu’apparente : le syndic qui veut pouvoir facturer des honoraires à ces deux titres en les imputant aux seuls copropriétaires concernés peut indiquer sur le contrat de syndic que ces honoraires et frais sont facturables au syndicat des copropriétaires et que, dans la répartition des charges, l’article 10-1 de la loi permet de les imputer aux seuls copropriétaires concernés. Par contre, il est impératif que ces honoraires et frais figurent parmi les charges du syndicat et soient notamment présents sur l’annexe 3 des comptes présentés à l’assemblée, dans une rubrique de répartition "imputations privatives" (l’annexe 3 étant ventilé par clé de répartition). "

(1) Commission des clauses abusives : Recommandation n° 11-01 relative aux contrats de syndics de copropriété