Etat des lieux du marché locatif à Marseille

Les informations sur l'état du marché locatif marseillais sont issues de l'observatoire de la formation des loyers publié par l'UNIS en juillet 2011.

" L’année 2010 s’était terminée sur un bilan mitigé. Certes, le marché locatif privé marseillais avait retrouvé un peu de vigueur au cours du second semestre. Mais l’offre manquait encore de dynamisme et ne semblait guère rassurée, tant il est vrai que la demande restait fragile.
Après un début d’année 2011 toujours difficile, le  marché marseillais semble avoir retrouvé quelques couleurs, avec l’arrivée du printemps. Même si l’inquiétude demeure, la mobilité résidentielle des locataires paraît stabilisée : depuis le début de l’année, elle s’est établie à 18.1 % sur Marseille, contre 18.0 % en 2010 et 25.9 % en 2005, avant que le marché ne commence vraiment à se dégrader. L’affaiblissement de la demande est donc considérable (près de 30 % depuis 2005). 
Cela n’a pas manqué de peser sur la tenue du marché (moindre fluidité, allongement des  délais de remise en location, accroissement des exigences des candidats à la location …).
 A peu près tous les segments de marché ont été concernés par cela, même les petits logements (studios et 1 pièce) ou les grands logements (5 pièces et plus) qui enregistrent habituellement la pression la plus forte de la demande. 
D’autant que la remontée des taux d’intérêt n’a pas modifié les termes de l’arbitrage entre achat et location : l’arrivée du PTZ+ est même venue renforcer une situation de « concurrence », alors que l’offre de crédits reste toujours très dynamique. 
Sur un marché toujours très difficile, l’effort d’amélioration et d’entretien du parc s’est pourtant ressaisi. Même si les perspectives d’évolution des recettes locatives et la montée de la vacance locative n’encouragent pas les propriétaires bailleurs à franchir le pas, il semble évident que pour faciliter la remise en location des biens l’effort d’amélioration et d’entretien doit être maintenu.
Sur un marché difficile et toujours attentiste, 12.5 % des biens ont été présentés sur  le marché après travaux depuis le début de l’année 2011 … contre 16.3 % en 2007 et 21.0 % en 2002 : mais après il est
vrai une année 2010 particulièrement mauvaise à cet égard (8.9 %).  
Le niveau des loyers de marché s’est alors établi à 11.9 €/m² sur Marseille, au 2ème
trimestre 2011. 
Les tendances des loyers du secteur privé sont donc toujours marquées par l’hésitation :
* dès 2006, le rythme de progression des loyers de marché avait commencé à
ralentir. Et en 2009, sur un marché déprimé par la crise, le ralentissement  s’est
amplifié, les loyers de marché ne progressant plus que de 1.1 % ;
• en 2010 cependant, sur un marché qui semblait retrouver de la vigueur, la hausse des loyers de marché s’est établie à 2.8 % ;
• depuis le début de l’année 2011, et en dépit d’un 2ème trimestre un peu meilleur que le précédent avait pu l’être, la progression des loyers de marché reste très modeste avec + 0.5 % sur un an. Soit le rythme de progression le plus faible constaté depuis la fin des années 90 ; 
• les loyers des grands appartements sur lesquels la pression de la demande reste forte progressent toujours plus vite que le marché : + 3.2 % pour les loyers des 4 pièces (après + 3.1 % en 2010)  et + 1.4 % pour les 5 pièces et plus (après + 4.4 % en 2010). Il en est maintenant de même pour les loyers des 3 pièces avec + 3.1 % (+ 4.5 % en 2010). Alors que les loyers des studios et 1 pièce stagnent (après + 1.7 % en 2010). Les loyers des 2 pièces ont quant à eux reculé : – 1.5 % (après + 2.3 % en 2010).
Les loyers des studios et 1 pièce (20.2 % du marché en 2011) se sont alors établis à 14.1 €/m² au 1er trimestre 2011. Ceux des 2 pièces (37.1 % du marché en 2011) étaient quant à eux de 12.3 €/m² ; ceux des 3 pièces (27.3 % du marché en 2011), à 10.5 €/m² ; ceux des 4 pièces (11.2 % du marché en 2011), à 9.7 €/m² ; et ceux des 5 pièces et plus (4.2 % du marché en 2011), à 9.0 €/m²."