Actualit�s Immobiliere-Pujol

Pas de changements pour le dispositif scellier en 2010

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Thu, 31 Dec 2009 15:28:50 GMT

Contrairement à notre précédent article où il était question d'un "verdissement" du dispositif scellier en 2010, il n'y aura finalement pas de changements pour l'année qui vient. Il était en effet question de maintenir les avantages du scellier uniquement aux logements à basse consommation. Compte tenu du succès de ce dispositif et de la levée de bouclier des professionnels du secteur, le gouvernement a reporté son projet.
Comme en 2009, tout investisseur dans du neuf qui s'engage à louer pendant 9 ans continuera à bénéficier d'une réduction d'impot de 25% du prix de son acquisition, dans la limite de 300 000 euros.
Stéphane Pujol

Investisseur : pour en savoir plus sur le dispositif scellier , ici

Investissement en scellier: ce qui va changer � partir de 2010

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Mon, 12 Oct 2009 13:03:46 GMT

Aujourd’hui les particuliers qui achètent dans le neuf pour investir ont droit à une réduction d’impôt de 25%. Ce régime sera maintenu à partir de 2010 uniquement pour les Bâtiments à Basse Consommation énergétique. Pour les autres en 2010, ce taux sera ramené à 20% et à partir de 2011 à 15%.
Lire l'article de challenge.

Investisseurs, investissez en scellier � Marseille

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sun, 31 May 2009 12:53:21 GMT

Pour tout investisseur immobilier, le dispositif Scellier constitue une formidable mesure pour se constituer un patrimoine immobilier avec l'argent de ses impôts.

Il faut en profiter car ce type de mesure nous rappelle le dispositif Perrissol qui lui aussi était extrêmement avantageux, mais il n'a pas duré... En 2009, si vous voulez investir dans l'immobilier, ne laissez pas passé l'aubaine du scellier et investissez à Marseille.

Attention néanmoins, de ne pas acheter les queues de programme ou dans un programme mal situé:
- n'achetez pas d'appartement en rez de chaussé donnant sur une rue
- n'achetez pas d'appartement plongeant sur une avenue passante ou un boulevard bruyant: les doubles vitrages ne sont pas suffisant
- n'achetez pas d'appartement mal situés, mal desservis par les transports en communs, loin d'un noyau villageois qui dispose de commerces

Acheter toujours votre investissement immobilier comme si vous vouliez l'habiter et dans un lieu ou vous pouvez vérifier la demande locative. A marseille, vous pouvez toujours investir, car l'offre est souvent inadaptée aux besoins.

Le principal avantage de ce dispositif est la réduction de 25% d'impôts basée sur le coût d'acquisition pour les biens achetés en 2009 et 2010. Un bien acquis à 3200€ le m2, ne vous reviendra qu'à 2400€...
Les contreparties sont de conserver ce bien pendant 9 ans, et l'interdiction de louer le bien à un de vos ascendant ou descendant. Le loyer est également plafonné mais ces plafonds ne sont pas une contrainte. Enfin, n'oubliez pas de vérifier que l'appartement est éligible au dispositif scellier et que ses performances énergétiques ne l'excluent pas.

Si vous voulez acheter nous sommes à votre disposition pour vous conseiller, vous aider et ceci gratuitement si vous nous confiez ultérieurement la gestion.

Pour toute information sur la loi scellier : ici

Stéphane PUJOL

La fin de la garantie des loyers impay�s

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sat, 11 Apr 2009 12:58:03 GMT

Nous l'avons déjà écrit dans les actualités de notre site, les impayés des loyers augmentent sur Marseille. Au même moment (le 25/03/2009) notre ministre du logement fait passer une nouvelle loi interdisant toute caution personnelle pour un candidat locataire dont le propriétaire a souscrit une assurance des loyers impayés.
Quelles seront les conséquences?
Comme toujours, cela conduira des propriétaires à ne pas louer, à ne pas investir.
Que va-t-il se passer?
Les assurances de loyers impayés que nous pouvons actuellement souscrire au taux de 1.8% sur encaissements (loyers et charges) vont vraissemblablement monter à 3% voir 4%...Les accidents de la vie vont se multiplier et si les garants personne physique ne cautionnent plus les locataires, les risques de non recouvrement vont se multiplier et les taux d'assurance monter.
Bravo pour ce probable surcoût.
Si les assurances ne sont pas en mesure de trouver une solution, nous serons peut être amenés à ne plus conseiller cette assurance.
Stéphane Pujol

Attention aux loyers impay�s!!!!

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sat, 07 Feb 2009 13:00:13 GMT

Selon l'enquête Nationale du logement 17% des locataires ont des difficultés à régler leurs loyers...
Selon l'Insee plus de 500 000 ménages présentent des impayés de loyers de plus de deux mois, soit une augmentation de 96% sur les quatre dernières années.
Nous le déplorons également et le constatons avec des retards de loyers de plus en plus fréquents et des échéanciers mis en place avec nos locataires de plus en plus longs.

La mise en place d'un recouvrement efficace renforce certes, l'intérêt du particulier pour une gestion professionnelle et rigoureuse mais au delà de l'accompagnement que nous pouvons faire par une orientation vers les services sociaux pour la signature de dossiers Fond de Solidarité Logement (uniquement en cas d'accord du bailleur), l'accompagnement humain est insuffisant. Et qu'en est-il des revenus du bailleur?

Il est à noter les efforts récemment mis en place (depuis 2006) avec les services de la préfecture des Bouches du Rhônes à travers L'Association Méditerranéenne par L'insertion pour le logement : AMPIL et notre Confédération Nationale des Administrateurs de biens. Nous saisissons cette association pour prévenir les expulsions et tentons de trouver des solutions financières acceptables qui permette le recouvrement des loyers.
Informer et dialoguer, ne permettront malheureusement pas de sécuriser les revenus des propriétaires qui dépendent principalement des ressources de son locataire et des garants au bail.

La solution de la Grl (garantie de revenus locatifs) ne marche pas et nous ne connaissons personne qui l'a mis en place.

La seule solution acceptable demeure la Gli (Garantie des loyers impayés) que nous proposons à un taux très compétitif compte tenu de la bonne qualité de notre recouvrement et de l'attention que nous attachons aux choix des locataires. Les contrats que nous avons mis en place pour nos clients permettent d'améliorer la sécurité des revenus locatifs à un coût compris entre 1% et 1.8% TTC du montant des encaissements.
Espérons néanmoins que Mme Boutin ne casse pas cette garantie en interdisant la signature de caution personnelle pour les locataires dont le propriétaire a choisi cette assurance.
A suivre...
Stéphane PUJOL

Combien de charges de copropri�t�s devez-vous payer?

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Mon, 01 Feb 2010 13:31:07 GMT

Combien devez-vous payer de charges de copropriétés? Prenons l'exemple d'un immeuble 3 fenêtres Marseillais.
- S'il n'y a pas d'ascenceur, vous devez payer 9,4€ par m2 en moyenne hors travaux d'entretien : la fourchette se situant entre 6,2m2 et 14,7€m2
- Si il y a un ascenceur, vous devez payer en moyenne 10,1€m2 hors travaux d'entretien avec une fourchette comprise entre 6,6m2 et 19,8m2.
Décortiquons maintenant ces charges et les différents postes de coût :
l'eau représente : 2,1€m2
l'assurance représente : 0,7€m2
les honoraires du syndic : 2,1€m2
l'énergie : entre 0,1 et 0,2m2
l'ascenceur : entre 0,4 et 1,1€m2
l'entretien et le nettoyage : entre 2,4 et 6,8€m2.
En conclusion, pour ce type d'immeuble le niveau de vos charges dépendra de la qualité d'entretien de votre immeuble.
Ces chiffres sont issus de l'observatoire des charges réalisé par l'UNIS, notre fédération.
Stéphane Pujol

Les enjeux du d�veloppement durable en copropri�t� � Marseille

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sun, 01 Mar 2009 13:36:42 GMT

C'est notre mode de vivre, d'habiter et de gérer que nous devons transformer.

Pourquoi?
Sans aborder les sensibilités politiques et sociétales c'est parce que la qualité de la gestion, le rapport qualité/prix/confort à l'usage d'un immeuble, d'un appartement, ou d'un bureau vont devenir prépondérants dans l'évaluation d'un bien immobilier. Ce sera un critère de différenciation fort.

Quoi faire en priorité?
- Moins se chauffer: baisse de 1°c permet une économie de 7% d'énergie. Un objectif: réapprendre à vivre avec 19°C et ne climatiser qu'à partir de 26°C.
- Isoler les façades (5 à10% d'économie), les toitures (5 à 10% d'économie), installer des doubles vitrages (6% d'économie)
- Optimiser le rendement des chaudières, mieux régler et équilibrer son chauffage et son eau chaude sanitaire, individualiser les dépenses d'énergie (10% d'économie)
- Mieux régler sa ventilation (vmc ou autre) avec des bouches d'air auto-réglables
- Diversifier ses sources d'énergie en privilégiant les énergies renouvelables
- Recourir à un éclairage économe en énergie: minuterie, lampe basse consommation...
- Poser des mitigeurs avec des mousseurs et des chasses d'eau economes à double débit (10 à 25% d'économie d'eau)

Est-ce un effet de mode?
Complètement. Nous sommes souvent consultés sur l'état d'avancement de nos projets en cours ou ceux réalisés. Nos clients sont enthousiastes avec des "y-a qu'à et faut qu'on". Mais souvent dès qu'un projet est présenté pour baisser la température du chauffage d'un degré ou isoler la façade dont le retour sur investissement est de 25 ans; nous nous heurtons à l'égoisme individuel. La prise de conscience a eu lieu, mais nous constatons très peu de volonté. La crise économiques avec ses conséquences sur la baisse du pouvoir d'achat, la baisse de la valeur des biens et la baisse du coût des énergies vont malheureusement ralentir la conversion des égoïsmes.

Faut-il s'engager?
Nous y avons et vous y avez intérêt pour:
- revendre au mieux votre bien immobilier
- maximiser les loyer en baissant le niveau des charges d'occupation, d'exploitation.

Nous n'avons pas le choix:
Le Grenelle de l'environnement va contraindre les syndicats de copropriété à réduire les consommation d'énergie entrainant du CO2 de 38% d'énergie d'ici 2020: réduire les consommations de 240kw/m2/an à 150 kw/m2/an.

Qu'apporte le Grenelle?
Des contraintes, des normes, des crédits d'impôts et des prêts à taux 0. C'est le travail normatif et réglementaire qui sera décisif dans l'application et le succès de cette démarche. Ce seront les finances de nos clients qui dicteront les échéances.

Que manque-t-il?
Des compétences pour modifier les techniques et surtout l'éducation de chacun.

Financièrement ces améliorations seront très onéreuses: en moyenne 20 à 30 000€ par logement...

Stéphane Pujol

ps: Bravo à notre syndicat Unis qui s'engage avec détermination dans cette démarche avec notamment agenda 21 dont nous vous reparlerons.

Les syndics souffrent

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sun, 17 Aug 2008 13:39:49 GMT

"Les syndics de copropriété, les agents immobiliers, sont depuis toujours une profession de malhonnêtes." "Les syndics immobiliers, notamment à Marseille sont tous les mêmes, pourris." "Les syndics ne font rien et surfacturent leurs prestations." dixit de nombreux journalistes et associations...

J'ai ressenti le besoin de répondre à ces reportages, articles qui reprennent le cliché du "syndic pourri", du syndic qui ne fait rien. Ces journalistes ont la volonté de faire du sensationnel, de trainer les hommes et notre profession dans la boue en ne montrant qu'une infime partie de la réalité.
J'ai voulu réagir car ces reportages découragent nos équipes et empêchent les jeunes de venir rejoindre notre profession.

QUELS SONT LES REPROCHES?
Les arguments ou sous-entendus des journalistes et des associations de copropriétaires sont toujours les mêmes:
- ils facturent des prestations annexes qui devraient être comprises dans les honoraires de base.
- c'est un métier très rentable et pour cette raison les banques s'engouffrent sur ce nouveau marché
- ils rackettent les entreprises pour toucher des pots de vins et truquent les appels d'offres.

ALLONS PLUS LOIN: LES SYNDICS SURFACTURENT DES FRAIS SANS QUE LA LOI NE LES Y AUTORISE

C'est vrai: la profession a multiplié les honoraires annexes d'une part pour tenter de compenser la faiblesse des honoraires de base qui ne permettaient pas de répondre aux demandes de nos clients, de nos salariés et d'autre part pour faire face à la complexité générée par le surcroît constant de nouvelles réglementations. Cette faiblesse des honoraires est la cause de beaucoup de nos maux.

Grace à l'avis du Conseil National de la Consommation de Septembre 2007, les ambiguïtés de la loi ont été levées. Maintenant sont clairement établis les honoraires de base et les prestations qui peuvent faire l'objet de facturation annexes.
Les nouveaux contrats de syndic sont en vigueur. Ils permettent une meilleure transparence et ont mis fin à la multiplication des honoraires annexes.

ALLONS PLUS LOIN: LES SYNDICS GAGNENT BEAUCOUP D'ARGENT, BETISE

Pour L'Immobiliere Pujol, voilà:
Un cadre responsable de copropriété avec 5 ans d'expérience, travaillant bien plus que 35 heures gagne entre 1500€ et 2000€ net par mois, avec un bac+5 comme formation initiale.
Un assistant, comptable de copropriété avec 5 ans d'expérience gagne 15 à 20% de moins, soit entre 1250 et 1500€ net par mois.
Les actionnaires d'une structure théorique qui ne ferait que ce métier gagneraient entre 5 et 8% de résultat après impôt.

Est-ce trop?
Doit-on revenir à l'époque ou j'ai commencé dans un grand groupe avec Smic+10%, un bac+5 en poche ?

ALLONS PLUS LOIN: POURQUOI LES BANQUES S'INTERESSENT A NOTRE PROFESSION?

- Pour pouvoir vendre un crédit, vendre l'appartement, le gérer et l'assurer
- Pour pouvoir maitriser toutes les dimensions du patrimoine de leurs clients
- Pour pouvoir faire travailler leur assureur, leur promoteur, leur service crédit, leur service gestion, transaction...

ALLONS PLUS LOIN: LES SYNDICS RACKETTENT LES ENTREPRISES ET TRUQUENT LES MARCHES TRAVAUX DES SYNDICATS?

Cela veut dire que les membres des conseils syndicaux qui s'investissent sont des imbéciles, des complices? Que penser de leur travail, de leur action bénévole? Ils nous contôlent et sont dans le rôle défini par la loi. C'est un bien.

Il est vrai que certains syndics doivent peut être encore avoir cette pratique qui a vraisemblablement été monnaie courante dans les années 70, 80. Est-ce le seul secteur à avoir fonctionné ainsi? Aujourd'hui nous payons encore cette période au cours de laquelle notre profession et ses représentants n'ont pas voulu ou n'ont pas pu mettre fin à cette pratique.
Si ce comportement existe toujours, pourquoi la justice n'est-elle pas saisie? N'y a-t-il pas d'enquêtes?
A notre connaissance sur Marseille et depuis que nous y travaillons (14 ans), aucun syndic n'a été condamné? Toutes les professions peuvent-elles en dire autant?

ET L'AVENIR?

Le métier de syndic sortira par le haut de cette période grâce:
- au recrutement de jeunes talents
- à l'augmentation du niveau de compétence de nos collaborateurs
- à la maîtrise des charges des syndicats que nous gérons
- à un effort d'explication de notre métier à nos clients
- à l'application de la loi

Un jour ne restera que les agents immobiliers pour qui cette activité sera une activité secondaire d'une part qui font syndic pour rendre service à leur client à des prix tellement bas qu'ils seront le signe de leur amateurisme et d'autre part les grands groupes bancaires qui feront de la banquassurimmobilier. Cela sera-t-il mieux?
Mes collaborateurs et moi nous ne le pensons pas.
Chers clients, vous nous avez choisis pour nos compétences, nos honoraires, la qualité de notre travail, notre connaissance du marché à Marseille.
Notre transparence c'est votre sécurité.
Merci de votre lecture et de votre confiance.
Stéphane PUJOL

�lectricit� et gaz naturel � Retour aux tarifs r�glement�s

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Thu, 29 May 2008 13:50:49 GMT

Le marché de l'énergie en s'ouvrant à la concurrence se complexifie.
Différents cas pour les locataires et propriétaires de biens immobiliers sont à considérer.

1. Electricité
Le locataire particulier n’a pas fait le choix de la concurrence :
Si un particulier n’a pas fait lui-même le choix de la concurrence pour un immeuble donné, il peut bénéficier des tarifs réglementés à condition qu’il en fasse la demande avant le 1er juillet 2010.
Exemple : un nouveau locataire, suite à la signature d’un bail d’habitation arrive dans un logement à la suite d’un précédent occupant ayant choisi la concurrence. Il peut bénéficier du tarif réglementé s’il le demande avant le 1er juillet 2010.Il en est de même du bailleur qui reprend son logement à la suite d’un locataire ayant choisi la concurrence ou d’un acquéreur succédant à un propriétaire ayant fait ce même choix.
Le consommateur particulier a fait le choix de la concurrence :
Si, un particulier a choisi une offre au prix du marché pour un immeuble donné, il peut à nouveau bénéficier des tarifs réglementés pour cet immeuble à la double condition :
- d’avoir opté pour la concurrence depuis plus de 6 mois
- d’en faire la demande avant le 1er juillet 2010.

L’entreprise ayant une faible consommation d’énergie :
Si une entreprise n’a pas fait elle-même le choix de la concurrence pour un immeuble donné, elle peut bénéficier des tarifs réglementés à la double condition :
- de souscrire une puissance électrique égale ou inférieure à 36 Kilovoltampères (kVA)
- qu’elle en fasse la demande avant le 1er juillet 2010. En pratique, cette mesure vise les petits professionnels (artisans, commerçants, professions libérales, etc).

2. Gaz naturel
Si un locataire n’a pas fait lui-même le choix de la concurrence pour un immeuble donné, il peut bénéficier des tarifs réglementés à condition qu’il en fasse la demande avant le 1er juillet 2010. Contrairement au cas de l’électricité, aucune mesure n’a été votée permettant :
- au consommateur « particulier » ayant fait le choix de la concurrence de pouvoir bénéficier à nouveau des tarifs réglementés de gaz naturel ;
- au petit professionnel n’ayant pas fait le choix lui-même de la concurrence pour un immeuble donné de bénéficier des tarifs réglementés de gaz naturel.
Exemple : un nouveau locataire arrive dans un logement à la suite d’un précédent occupant ayant fait le choix de la concurrence. Il peut bénéficier du tarif réglementé s’il en fait la demande avant le 1er juillet 2010.Il en est de même du bailleur qui reprend son logement à la suite d’un locataire ayant choisi la concurrence ou d’un acquéreur succédant à un propriétaire ayant fait ce même choix. Par contre, un locataire (ou un propriétaire occupant) ayant fait le choix de la concurrence ne pourra pas revenir au tarif réglementé. Il en est de même de l’entreprise locataire qui succède à un précédent occupant ayant choisi la concurrence.
Cas des appartements neufs :
La loi du 5 mars 2007 relative au droit au logement opposable donne aux nouveaux sites de consommations (logements neufs) le bénéfice du tarif réglementé d’électricité jusqu’au 1er juillet 2010. La présente loi du 21 janvier 2008 complète cette mesure pour le gaz naturel : les particuliers pourront bénéficier des tarifs réglementés pour leur consommation de gaz naturel dans les immeubles raccordés aux réseaux de distribution avant le 1er juillet 2010.
Source : CNAB

Report des travaux obligatoires d'ascenseurs:

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Fri, 23 May 2008 13:54:15 GMT

Les copropriétés et leurs syndics vont pouvoir souffler un peu grâce au report des travaux obligatoires pour les sécurités ascenseurs de leur syndicat de copropriétaire:

Le calendrier de mise en conformité des ascenseurs de la loi SAE prévoyait des échéances à 2008, 2013 et 2018.

Un décret du 28 mars 2008 (JO du 30 mars) reporte la date butoir de la 1ère tranche des travaux de mise en conformité des ascenseurs au 31 décembre 2010.
Les dates butoirs des 2 et 3èmes tranches de travaux sont inchangées soit, respectivement, les 3 juillet 2013 et 3 juillet 2018.
Ce décret fixe également de nouvelles dates limites pour le contrôle technique quinquennal.

Objectifs des travaux destinés à assurer la sécurité des ascenseurs :
La sécurité d'un ascenseur est acquise lorsque ces 9 points sont assurés :
1) la fermeture des portes palières,
2) l'accès sans danger des personnes à la cabine,
3) la protection des utilisateurs contre les chocs provoqués par la fermeture des portes,
4) la prévention des risques de chute et d'écrasement de la cabine,
5) la protection contre les dérèglement de la vitesse de la cabine,
6) la mise à la disposition des utilisateurs de moyens d'alerte et de la communication avec un service d'intervention,
7) la protection des circuits électriques de l'installation,
8) l'accès sans danger des personnels d'intervention aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine,
9) l'impossibilité pour toute personne autre que les personnels d'intervention d'accéder aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces pacourus par la cabine.

I) Dispositifs de sécurité à installer avant le 31 décembre 2010 ( au lieu du 3 juillet 2008) (Décret du 28 mars 2008)
1. Des serrures munies de dispositifs de contrôle de la fermeture et du verrouillage des portes palières ;
2. Lorsqu'il est nécessaire de prévenir des actes de nature à porter atteinte au verrouillage de la porte palière, un dispositif empêchant ou limitant de tels actes ;
3. Un dispositif de détection de la présence des personnes destiné à les protéger contre le choc des portes coulissantes lors de leur fermeture ;
4. La clôture de la gaine d'ascenseur empêchant l'accès à cette gaine et aux éléments de déverrouillage des serrures de porte palière ;
5. Pour les ascenseurs électriques, un parachute de cabine et un limitateur de vitesse en descente ;
6. Un dispositif destiné à éviter toute chute en gaine lorsque la cabine est immobilisée en dehors de la zone de déverrouillage ;
7. Une commande de manoeuvre d'inspection et d'arrêt de la cabine en vue de protéger les personnels d'intervention opérant sur le toit de la cabine, en gaine ou en cuvette ;
8. Des dispositifs permettant aux personnels d'intervention d'accéder sans danger aux locaux de machines ou de poulies ;
9. un système de verrouillage des portes et portillons destinés à la visite technique de la gaine et de la cuvette ainsi que les portes de secours, avec une commande automatique de l'arrêt de l'ascenseur lors de l'ouverture de ces portes et portillons par les personnels d'intervention.

II) Dispositifs de sécurité à installer avant le 3 juillet 2013
1. Dans les ascenseurs installés avant le 1er janvier 1983, un système de contrôle de l'arrêt et du maintien à niveau de la cabine de nature à assurer, à tous les niveaux desservis, un accès sans danger ainsi que l'accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite ;
2. Un système de téléalarme entre la cabine et un service d'intervention et un éclairage de secours en cabine ;
3. Une résistance mécanique suffisante des portes palières lorsqu'elles comportent un vitrage ;
4. Pour les ascenseurs hydrauliques, un système de prévention des risques de chute libre, de dérive et d'excès de vitesse de la cabine ;
5. Une protection avec marquage ou signalisation éliminant le risque de contact direct des personnels d'intervention avec des composants ou conducteurs nus sous tension, dans les armoires de commande, les armoires électriques et les tableaux d'arrivée de courant ;
6. Un dispositif de protection des personnels d'intervention contre le risque de happement par les organes mobiles de transmission, notamment les poulies, câbles ou courroies ;
7. Un éclairage fixe du local de machines ou de poulies assurant un éclairement suffisant des zones de travail et de circulation.

III) Dispositifs de sécurité à installer avant le 3 juillet 2018
1. Dans les ascenseurs installés après le 31 décembre 1982, un système de contrôle de l'arrêt et du maintient à niveau de la cabine pour assurer, à tous les niveaux desservis, un accès sans danger ainsi que l'accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite ;
2. Dans les ascenseurs électriques à adhérence, un système de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée.

Les loyers sont au prix, les locations sont au rendez-vous

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Thu, 25 Feb 2010 13:45:05 GMT

Grâce à la baisse des loyers des appartements que nous gérons d'environ 40€ sur les plus hauts loyers, nous avons non seulement raccourci les délais de re-location mais aussi satisfait une demande réelle.
Nos clients propriétaires ont en effet compris qu'un appartement avec un loyer au prix du marché est aujourd'hui un réel atout.
Nous avons réalisé 27 locations en novembre, 24 en décembre, 27 en janvier et 18 à ce jour pour le mois février. Pour une période de l'année habituellement creuse en matière de location... l'Immobilière Pujol est plutôt active.
Les annonces que nous publions sur les portails partenaires sont de plus en plus consultées (+30% sur la même période que l'année dernière), signe de la vitalité de la demande en location sur Marseille.
Stéphane Pujol

Le march� locatif � marseille fin 2009

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Mon, 11 Jan 2010 13:47:21 GMT

Que s'est-il passé depuis notre dernière actualité?
Nous avions pris cet été, le parti de baisser les loyers d'environ 40€ en moyenne et ceci a porté ses fruits malgré un marché locatif plutôt morose selon les études récentes.
En cette fin d'année, nous avons constaté que la demande était bien présente. Nous n'avons jamais eu autant de consultation de nos annonces de location, le mois de novembre ayant battu tous les records . Au mois de décembre nous avons conclu de très nombreuses locations, ce qui nous fait dire que quand le bien correspond au prix du marché et à la description qui en est faite, il trouve preneur!

Stéphane Pujol

Voici les prix moyens des loyers au 4ième trimestre 2009 (source UNIS).
Le prix moyen des loyers au 4ième trimestre 2009 se maintient à 11,5€/m2 .
Pour les studio et les T1 à Marseille (24,7% du marché) : 15€/m2
Pour les T2 à Marseille (33,8% du marché) : 11,4€/m2
Pour les T3 à Marseille (28,7% du marché) : 10€/m2
Pour les T4 à Marseille (10,7% du marché) : 9,7€/m2
Pour les T5+ à Marseille (3,2% du marché) : 8,7€/m2

Bilan du march� locatif � Marseille

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Mon, 12 Oct 2009 13:48:47 GMT

Notre grosse saison de location s'est achevée et s'est bien déroulée. Nous avons loué quasiment tous les appartements que les propriétaires nous avaient confiés avec une baisse moyenne sur les loyers de 30 à 40€ par appartement.
Ce réajustement de prix des loyers a été nécessaire pour louer rapidement nos appartements et ainsi s'adapter à la conjoncture actuelle sur le marché de la location à Marseille.
Si certains appartements restent toujours vides, c'est que leur prix reste encore trop élevé par rapport au prix du marché où qu'ils nécessitent des travaux de rénovation.
Aujourdhui et encore plus qu'avant, un appartement qui n'est pas disponible, propre, entretenu et présenté au prix du marché ne trouve plus preneur.

L'offre de location sur Marseille reste abondante. Ceci s'explique par :
- des nouvelles locations "neuves" arrivent sur le marché. Ce sont les appartements achetés grâce aux régimes de défiscalisation "Robien". Et tous les Robiens n'ont pas tous encore été livrés.
- de nouvelles locations venant de la réhailitation d'anciens immeubles.
- une mobilité résidentielle en baisse : depuis début 2009, elle s'est établie à 19% en moyenne sur Marseille contre 25,9% en 2005 et 30,7% en 2004. Les locataires, inquiets par la crise économique, diffèrent leur projet de déménagement quand il s'agit d'améliorer leur confort. Quand ils sont obligés de bouger (séparation, mutation, difficultés financières...) les marges de liberté qu'ils s'accordent restent limitées voire nulles.
- un effort d'amélioration et d'entretien des appartements à la location qui baisse. Les locataires ayant plus de choix sont donc plus exigeants et laissent de côté les appartement pas assez propres et entretenus.
- des locations proposées au dessus du prix du marché. Le prix moyen des loyers à Marseille s'est établi 11,4€/m2 au 2ième trimestre 2009.
On peut s'attendre sur l'année qui vient qu'il descende encore à 11€ le m2. Ce sont les prix des loyers des studios et des une pièce qui ont le plus fortement reculé avec -5,4% ainsi que les loyers des grands appartements avec -7% pour les 5 pièces et plus.
En revanche, le niveau des loyers des 2 et 3 pièces, qui représentent 64% du marché locatif ont cru de 2% et 1,1%.

Dans ce contexte que faire pour louer rapidement son appartement à Marseille?
L'entretenir, le proposer au prix du marché, le valoriser et en faire une bonne promotion dans les sites d'annonces les plus visités... et ça c'est notre métier.
Stéphane Pujol

Loyers 2009 en €/m2 (variation 2009 en %) : source CLAMEUR
Marseille 5ième arrondissement : 13,4 (+0,1)
Marseille 6ième arrondissement : 11,8 (+0,7)
Marseille 7ième arrondissement : 12,2 (-0,6)
Marseille 8ième arrondissement : 12,9 (-1,4)
Marseille 9ième arrondissement : 12,0 (-7,8)
Marseille 10ième arrondissement : 12,0 (-3,6)
Marseille 11ième arrondissement : 11,4 (+1,3)
Marseille 12ième arrondissement : 11,9 (-1,8)
Marseille 13ième arrondissement : 10,1 (-6,8)
Marseille 14ième arrondissement : 11,9 (-7,8)
Marseille 15ième arrondissement : 9,9 (-1,6)
Marseille 16ième arrondissement : 10,4 (+2,3)

Les locations d'appartements sur Marseille sont �galement touch�es

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sat, 10 Jan 2009 17:32:02 GMT

Louer sur Marseille n'a jamais constitué un problème ces quinze dernières années. Trouver un locataire solvable et de qualité était déjà beaucoup plus difficile.
Nos locations en 2008 n'ont jamais été aussi nombreuses. La vacance locative est demeurée faible.
2009 s'annonce sous d'autres auspices...
Les candidats à la location sont de plus en plus inquiets et diffèrent le plus possible leur mobilité résidentielle.
Fin 2008, le niveau moyen des loyers s'établirait selon clameur à 11.5€/m2, soit une baisse de 4% par rapport aux loyers constatés début 2008. Si nous défalquons le prix moyens des loyers des studios sur Marseille (15€ le m2) de cette moyenne: le loyer moyen des appartements sur Marseille demeure à 10€ le m2.
Tout dans la conjoncture nous laisse craindre un attentisme généralisé. Nous serons certainement incités à baisser le niveau des loyers de notre portefeuille, afin de pérenniser les revenus de nos propriétaires bailleurs.
Baisser de 40€ le loyer d'un appartement devrait être un moyen efficace de louer rapidement son bien, toujours à la condition que l'appartement soit en bon état d'entretien.
Nous vous tiendrons informé.
Stéphane Pujol

Le march� locatif marseillais se maintient

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sat, 13 Sep 2008 13:37:09 GMT

Notre saison de mise en location s'achève et elle s'est plutôt bien passée.
Nous avons réalisé 120 locations dans tous les secteurs de Marseille depuis le 1 Juillet 2008 et loué quasiment l'ensemble des biens qui nous ont été confiés.
Les loyers que nous avons commencés à ajuster depuis de nombreux mois se sont globalement maintenus grâce aux efforts que nous demandons à nos propriétaires dans l'entretien de leur bien et aux révisions de loyer qui parfois permettent de corriger les excès passés.
Un appartement ou un local commercial qui n'est pas immédiatement disponible, propre, entretenu et présenté au prix de marché ne trouve plus preneur.
Le marché locatif marseillais se maintient donc pour les biens de qualité à un prix raisonnable.
Je pense que si ce marché de la location s'est maintenu aussi bien, c'est également à cause du blocage du marché de la transaction et des stratégies de certains locataires solvables qui pourraient acheter mais qui préfèrent attendre une baisse des prix de vente.
Stéphane PUJOL

L'avis d'un agent immobilier pour 2010

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Mon, 18 Jan 2010 13:57:01 GMT

Pensez-vous que le pouvoir d'achat va augmenter?
Pensez-vous que la création d'emplois par les entreprises va augmenter?
Pensez-vous que le chomage va baisser?
Croyez-vous que les impôts ne vont pas augmenter?
Si comme moi vous répondez non à toutes ces questions, c'est que vous estimez comme moi que le marché de l'immobilier ne va pas monter.
Mais va-t-il baisser pour autant?
Il baissera si les taux d'intérêts remontent à 5%. Aujourd'hui, ils sont très bas. Le taux de 3,8% sur 20 ans est la norme.
Si les taux d'intérêts oscillent entre 3,8% et 5%, le marché restera étal et vous profiterez de financements très avantageux.
En conclusion, achetez maintenant pour vous loger ou investissez pour constituer votre patrimoine .

Stéphane Pujol - Immobilière Pujol
La transaction Immobilière c'est un métier, et c'est le notre!

Est-ce le moment de vendre ou d'acheter � Marseille?

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Mon, 12 Oct 2009 13:58:20 GMT

Depuis le mois de juin, appels et visites se sont multipliés nous laissant penser que les désirs d’achats de biens immobiliers à Marseille semblent revenir.

Plusieurs phénomènes peuvent expliquer ce regain de confiance :

- La baisse des prix du marché des ventes d’environ 15% sur Marseille. C’est surtout les ventes dans l’ancien qui ont le plus baissées avec un prix moyen de 2481€m2 entre novembre 2008 et janvier 2009.

- Une demande d’achat d’appartements d’investissements neufs boostée par le nouveau dispositif fiscal Scellier

- Le doublement du prêt à taux zéro dans le neuf du 1er janvier au 31 décembre 2009

- La baisse des coûts du crédit de 5,2% à 4% voire de 3,8% pour des durées inférieures à 15 ans. En neuf mois le coût du crédit immobilier est passé de l’un de ses plus haut à l’un de ses plus bas historiques. Et les taux d’intérêt influent fortement sur le budget d’achat des ménages. En retrouvant des taux voisins de ceux pratiqués en 2005, les acquéreurs retrouvent 10 % de pouvoir d’achat supplémentaire par rapport à l’an dernier.

Les cycles immobiliers étant des cycles longs, nous ne pensons pas néanmoins que cette reprise signifie la fin de la crise.

Nous avons assisté en un an à une baisse des prix à la vente de l’ordre de 15%. Si la baisse continue, elle devrait rester légère sauf si les taux d’intérêt augmentent mais nous ne le pensons pas dans les 18 mois qui viennent.

Si malgré nos prévisions, les taux d’intérêts augmentaient, ce sont ceux qui auraient acheté avant cette hausse qui seraient les gagnants car ils auront profité d’un prix de vente et d’un coût du crédit bas.

Alors il est peut être temps de profiter du coup de pouce fiscal des pouvoirs publics*, des taux de crédit attractifs et de la baisse des prix car les conditions actuelles ne dureront peut être pas longtemps. Pour les primo-accédants, les conditions n’ont jamais été aussi favorables depuis 30 ans.

En langage marin, on parle de « fenêtre météo » : quelques heures pendant lesquelles il est bon de prendre le large pour établir un record.

Les acheteurs peuvent donc aller faire un tour en mer à condition bien sur que les vendeurs sortent leur bateau !

Stéphane Pujol

*La fiscalité en immobilier : ce qui change

Investissement scellier : aujourd’hui les particuliers qui achètent dans le neuf pour investir ont droit à une réduction d’impôt de 25%. CE régime sera maintenu à partir de 2010 uniquement pour les Bâtiments à Basse Consommation énergétique. Pour les autres en 2010, ce taux sera ramené à 20% et à partir de 2011 à 15%.

Les intérêts d’emprunt : aujourd ‘hui l’achat d’une résidence principale donne droit à une réduction ou crédit d’impôt de 40% des intérêts de la 1ière année et de 20% les 4 suivants. Le régime reste le même pour l’ancien et les Bâtiments à Basse Consommation énergétique dans le neuf. Pour les autres logements neufs achetés en 2010 le taux passe à 30% la 1ière année et à 15% les 4 suivantes . En 2011 ce sera 25% et 10% puis en 2012 15% et 5%.

Le prêt à taux zéro : Ce prêt est prolongé jusqu’à fin 2012. Le doublement du montant du prêt dans le neuf à 65100€ est prolongé jusqu’au 30 juin 2010. A partir de cette date, le montant du prêt repasse à 48750€.

Le pass foncier : la pas foncier vous permet de payer en 2 temps. D’abord la construction de la maison, ensuite le terrain, lorsque le prêt principal souscrit pour la construction est remboursé. De plus l’acheteur peut bénéficier d’une aide de la collectivité locale sous forme de subvention ou bonification de prêt et du PASS-FONCIER® pour le portage du terrain par le 1 % Logement.

Des signaux positifs!!!

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sun, 12 Apr 2009 13:59:50 GMT

Depuis Septembre nous n'étions pas très optimistes sur l'évolution du marché immobilier Marseillais: hausse des taux d'intérêts, baisse du nombre de consultation sur internet, baisse du nombre de visites, peu de proposition d'achat raisonnable et donc ...peu de vente d'appartements ou de villas.

Ces dernières semaines l'état d'esprit a changé:
- les consultations de nos sites après avoir atteints un point bas en décembre, explosent depuis 6 semaines. Nos sites enregistrent entre 150 et 250 visites quotidiennes (dont 80 pour les seules consultations d'annonces); soit les niveaux de consultation jamais constatés.
- nous transmettons des offres à nos vendeurs qui sont certes basses (souvent 6 à 8% en dessous du prix affiché) mais qui ont le mérite d'exister.
La demande est toujours là, malgré la crise, le chomage et la peur de l'avenir.

Quelles sont les raisons?
Les taux d'intérêts ont baissé considérablement: vous pouvez désormais emprunter à taux fixe sur 10 ans à3.9% et sur 15 ans à 4.3%. Soit une baisse de plus d'un point de base en quelques mois.
De nombreux couples avaient reporté leur projet d'achat dans les quartiers centraux de Marseille tant que les prix étaient devenus déraisonnables. Leur solvabilité est préservée et ce sont eux les acheteurs de demain qui bénéficient de la baisse des taux.
Les chasseurs de bonnes affaires (ceux qui espère faire un coup pour l'achat d'une résidence principale) pensent que c'est le moment de se positionner.
Le tissu économique marseillais est peu touché par la crise. Nos entreprises ne dépendent pas de la grande industrie internationale et même si le chômage a tendance à augmenter nous sommes beaucoup plus préservés que d'autres régions.

Ce regain d'intérêt est-il éphémère?
Oui si les taux d'intérêt repartent à la hausse.
Non si ces taux se maintiennent car nous avons peut être déjà purgé les excès du passé avec une baisse actée selon les quartiers comprise entre 12 et 18%.

Nous nous attendions en Septembre à une baisse comprise entre 20 et 30% de sur les prix de certains quartiers marseillais sur les plus hauts de 2007. Aujourd'hui, nous n'en sommes plus convaincus.
Nous rentrons dans la période de l'année la plus propice pour vendre, acheter et concrétiser ses projets.
Nous vous tiendrons informé et referons un bilan d'activité en Juillet.
Stéphane Pujol

Le march� immobilier Marseillais en 2009 va poursuivre sa baisse

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sat, 13 Dec 2008 22:54:58 GMT

2008 a été pour l'immobilier Marseillais une année de rupture après plus de 13 ans de hausse in-interrompue. Parce qu'à Marseille la hausse des prix immobiliers a souvent dépassé 250% sur cette période, la rupture constatée en Juillet a été brutale pour beaucoup d'entre nous. Nous n'y étions pas préparés.

Cette crise que nous pensions d'abord financière s'est transmise à l'économie réelle et s'annonce profonde. Aujourd'hui l'acheteur d'un bien immobilier doit surmonter le stress que constitue l'investissement dans sa résidence principale ou son placement immobilier. Pour cette raison notre expérience de l'immobilier à travers toutes ses facettes rassure les candidats acquéreurs que nous accompagnons. Il ne faut pas oublier qu'un logement n'est pas un produit financier à court terme mais un investissement bien être pour soi, sa famille et une épargne pour sa retraite.

Même si tout le monde sait que les besoins de logement ne sont pas satisfaits et que le placement immobilier demeure toujours gagnant; les prix vont encore s'ajuster à la baisse d'au moins 10%. Sur les plus hauts constatés dans le cycle immobilier, nous estimons donc la baisse à 20%, toute chose égale par ailleurs.

Les biens que nous parvenons à vendre sont des biens dont les vendeurs ont pleinement intégrés la nécessité de baisser leurs prétentions initiales. Notre connaissance des marchés et du prix des dernières ventes est essentielle dans cette démarche personnelle car les vendeurs craignent toujours de ne pas vendre assez cher.

Pour notre société, comme chaque année nous réalisons de plus en plus de transaction. L'année 2008 qui a été difficile n'échappe pas à la règle puisque nous avons réalisé plus de 28 transactions.

Nous vous présentons nos meilleurs voeux pour ces fêtes de noël et pour cette année 2009
Stéphane PUJOL

ps: le 10 Janvier 2009 nous ajoutons cet article de capital.fr: les prix de l'immobilier chutent...et ce n'est pas fini

Sur Marseille les appartements et villas ont d�j� baiss� de 10%

stephanepujol@immobiliere-pujol.fr (Stephane Pujol) — Sun, 21 Sep 2008 08:25:38 GMT

Les atterrissages en douceur ne doivent exister qu'avec des pilotes et dans les avions. Dans l'immobilier les chutes sont toujours violentes, et nous sommes déjà dans la phase de baisse des prix.

Un marché immobilier avant sa baisse se gèle, se bloque au niveau du nombre de transaction. Les dernières statistiques démontrent une chute de 30% du nombre de transaction sur Marseille. Puis les prétentions des vendeurs évoluent, les prix sont revus et le marché repart mais à un niveau plus bas.

Nous sommes convaincus que cette crise n'est pas immobilière mais financière, déclenchée il y un an aux Etats Unis et qui se transmet par les banques.

Les conséquences sont:
- une hausse des taux d'intérêt (nous sommes à +1.2% en moyenne),
- une augmentation des marges des banques qui tentent ainsi de compenser leurs pertes sur les marché financiers,
- un raccourcissement de la durée des prêts
- une attitude générale plus frileuse des banques à l'égard de l'immobilier

Donc beaucoup d'acheteur potentiel sont exclus de fait du marché.

Ce dont nous sommes convaincus c'est que cette crise va être très violente car elle arrive après 10 années de hausse ininterrompue mais aussi plus courte que les précédentes.

La crise n'a pas pour origine un défaut de demande car nous recevons tous les jours de nombreuses demandes d'information sur des biens, beaucoup de curiosité s'expriment à travers les statistiques de nos sites et pour les annonces (en Juillet 95 000 requêtes sur un seul de nos sites partenaires pour nos annonces).

Tous les jours nous discutons avec nos clients qui ont chacun leur stratégie d'achat, de vente, construisent une stratégie patrimoniale.

Cette crise n'est pas spécifique à notre ville et elle en sera atténuée chez nous, car:
- la population de la ville augmente
- le Maghreb se développe enfin, et nous commerçons avec lui
- notre port finira bien par sortir de son immobilisme, être concurrentiel et fiable
- la ville est jeune de sa jeunesse

Nous sommes très surpris de la rapidité de ce retournement. Les acheteurs ont déjà intégrés dans leur stratégie cette baisse des prix et font donc des propositions qui tiennent compte de cette chute.

Dès que la crise financière sera achevée, la demande sera re-solvabilisée et le marche immobilier marseillais repartira.

Aujourd'hui, les clients qui nous ont fait confiance pour céder leur bien ont du revoir leur prétention de 10%. Après cette révision, nous avons pu conclure la vente.
Stéphane PUJOL