Charges impayées en copropriété : quand le tribunal de Marseille dit "Stop"

Les impayés : le poison lent de la copropriété

À Marseille, on aime la convivialité, mais les voisins parlent rarement entre eux des impayés de charges. Quand il s’agit de la gestion de l’immeuble, le porte monnaie d’un seul peut devenir le problème de tous.

C’est une réalité que nous rencontrons malheureusement sur le terrain, que ce soit pour un grand ensemble du côté de la Capelette ou pour un immeuble plus ancien du 2ᵉ arrondissement .
Les dettes créent non seulement des tensions entre voisins, mais elles sapent surtout la valeur de votre patrimoine.

Dans un marché marseillais qui reste dynamique – avec près de 12 000 transactions annuelles – l’état financier de votre copropriété est un critère de vente essentiel pour l’acquéreur.

Un appartement dans un immeuble avec un fort taux d’impayés est un bien qui se vendra moins cher.

Les impayés : un impact brutal sur la vie d’un l’immeuble

L’impayé d’un ou deux copropriétaires ne s’arrête pas à la ligne « crédit » de leur compte.
Il crée un « trou dans la caisse » qui a des conséquences très concrètes :

• Travaux urgents bloqués : L’hiver arrive. Sans trésorerie suffisante, impossible de payer les entreprises pour refaire l’étanchéité d’une toiture-terrasse des quartiers Sud qui fuit, ou pour réparer l’ascenseur en panne dans un immeuble des Hauts de Mazargues.
• Fonds travaux ponctionnés : Ces impayés obligent parfois à piocher dans le Fonds Travaux, pourtant destiné aux futures grosses rénovations (DPE collectif, isolation). C’est un report d’investissement qui dégrade la performance énergétique (et donc le classement DPE) de tout l’immeuble.
• Hausse des charges pour les autres : Dans les cas extrêmes, les copropriétaires à jour se retrouvent à devoir combler le déficit avec des appels de fonds supplémentaires, des avances de trésorerie, payant ainsi (en partie) pour les autres.

Les impayés : entre diplomatie et fermeté

Notre rôle, en tant que Syndic, n’est pas de faire du zèle, mais d’être le gardien rigoureux de l’équilibre financier de l’immeuble. Cela se fait en deux temps :

1. La main tendue 

Nous privilégions toujours la communication et la prévention. Nous contactons rapidement les copropriétaires en difficulté pour comprendre la situation et proposer, un échéancier de paiement. L’objectif est de résoudre les problèmes .

2. Le recours à la loi 

Lorsque la discussion n’aboutit plus ou que la dette devient trop importante, nous avons l’obligation d’agir rapidement pour protéger l’ensemble des copropriétaires.

C’est là que le tribunal judiciaire de Marseille intervient. La loi protège la copropriété.

Ces jugements ne sont pas une simple amende, c’est l’obtention d’un titre exécutoire. Cela signifie que nous avons désormais l’outil légal pour :

• Saisir les loyers du copropriétaire (s’il est bailleur).
• Saisir ses comptes bancaires.
• Et, en tout dernier recours, procéder à la saisie de son lot immobilier pour solder sa dette.

Ce jugement est un signal très clair de la Justice marseillaise : on ne peut pas laisser la négligence d’un seul peser sur la collectivité.

Les impayés : nos conseils pour protéger votre patrimoine 

La meilleure protection de votre patrimoine, c’est la gestion saine de votre copropriété.

• Pour les copropriétaires : Exigez de votre syndic une transparence totale sur le taux d’impayés et une fermeté immédiate dès qu’une dette dépasse le trimestre. µC’est la garantie que votre immeuble pourra effectuer les travaux nécessaires et conserver toute sa valeur.
• Pour les bailleurs : Si vous êtes copropriétaire bailleur, assurez-vous que votre Syndic est aussi vigilant pour ne pas laisser les dettes s’accumuler, ce qui affecterait indirectement le rendement de votre investissement locatif.

Votre immeuble à Marseille est un bien commun précieux. Il mérite d’être géré avec rigueur, humanité et détermination.

Dans notre équipe, c’est notre duo juridique et contentieux qui veille au grain !

Si le taux d’impayés est une source d’inquiétude dans votre copropriété et que vous cherchez un Syndic qui agit avec la fermeté du Tribunal de Marseille, contactez-nous pour remettre votre copropriété sur de bons rails financiers !