Le marché locatif à Marseille fin 2025 : Le temps de l'exigence

« Le marché est ultra-tendu », « Il y a 50 dossiers par appartement mis en publicité…” Voilà ce qu’on lit et entend partout en cette fin de 2025. Si la tension locative est une réalité statistique à Marseille, elle cache une vérité bien plus nuancée sur le terrain.

Est-ce que tout se loue en un claquement de doigts ?
Suffit-il vraiment de publier une annonce pour voir les candidats se bousculer ?
La réponse n’est ni oui ni non, mais ça dépend.

Et c’est précisément ce « ça dépend » qui fait toute la différence aujourd’hui entre un bien loué en 48h et un bien qui stagne. La pénurie n’annule pas l’exigence des locataires, bien au contraire.

Nous avons analysé l’activité de ces trois derniers mois avec nos gestionnaires locatifs pour décrypter ce qui se cache derrière la tendance générale. Voici la réalité du marché, vue de l’intérieur.

Le mythe du « Tout se loue » 

C’est le premier constat de notre équipe : oui, le marché est dynamique, mais il est sélectif et non tout ne se loue pas en un claquement de doigts. Si un logement est au prix du marché et en parfait état, une seule visite groupée suffit souvent, comme le soulignent Ines et Anaïs.
En revanche, la moindre survalorisation du loyer “se paie cash” avec des temps de relocation qui se prolongent si l’appartement est trop cher par rapport au confort qu’il offre. 

L’alerte pour les propriétaires ? Les locataires de 2025 cherchent du « prêt à consommer ». Ils veulent poser leurs valises.

• L’état des lieux : Comme le rappelle Lola, les candidats regardent tout : les parties communes de l’immeuble, les rangements, le stationnement…
• La « Standardisation Airbnb » : Julien le remarque justement : les locataires attendent désormais le standing d’un Airbnb (propreté clinique, équipements modernes) pour une location à l’année. Un frigo un peu sale ou une peinture jaunie ? Le dossier n’arrivera peut-être jamais sur notre bureau.

Nos conseils?  Ne louez plus en « état d’usage ». Rénovez, modernisez les cuisines et les salles de bains (critère n°1 selon Corinne) avant de mettre sur le marché.

Le piège des grands logements meublés

C’est la tendance lourde encore en 2025. Si les petites surfaces (T1/T2) continuent de bien tourner, les grands appartements meublés (T3/T4) sont devenus difficiles à louer.

Alexandra et Corinne rencontrent en effet des difficultés avec des T3 meublés situés dans des quartiers plus résidentiels. 

•  Les quartiers résidentiels et moins centraux comme le 10e, 11e, 12e et 13e ne correspondent pas à la cible des grands meublés que sont essentiellement les colocataires de jeunes actifs ou d’étudiants. 
• La grande majorité des familles qui cherchent un T3/T4 veulent une location vide où elles pourront poser leurs meubles.  Rares sont les familles qui prennent un grand meublé car elles ne le feront que dans des cas précis et pour des délais d’occupation assez courts (divorces, construction ou rénovation de leur résidence principale). Qui dit peut de candidats potentiels dit vacances locative fort probable avant de trouver le candidat intéressé avec un bon dossier. 

Nos conseils ?  Si vous avez un grand appartement (T3 et plus), posez-vous vraiment la question de le louer vide. Vous toucherez une cible plus stable et éviterez la vacance locative, ce qui signifie une perte de loyers. 

La fracture géographique s’accentue

Marseille n’est pas un marché unique. Nos retours de terrain montrent de grandes disparités sur la qualité des dossiers candidats :

• Les valeurs sûres (4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 12e) : La demande est forte ; les dossiers sont solides.
• Les zones de vigilance (10e, 11e, 15e) : ici, le problème n’est pas toujours le nombre d’appels, mais la solvabilité. Ines et Alexandra notent beaucoup de dossiers fragiles ou « faux », même pour des appartements rénovés.

Le prix du loyer : l’obstination coûte 

C’est le point de friction actuel. Plusieurs de nos collaborateurs (Julien, Alexandra et Lola) signalent des propriétaires « inflexibles » qui refusent de baisser le prix malgré l’absence de visites et la présence de  défauts dans leur bien soulignés par les rares visites de locataires. 

• Lola : « Parfois, on baisse et ça ne change rien si le bien a des défauts majeurs. »
• Ines : « Quand on baisse le loyer pour compenser des charges élevées ou un défaut, ça part. »

En 2025, les locataires ont accès à toutes les données. Ils connaissent le prix au m². Un bien surévalué même de 50€ reste vide un mois, deux mois… La perte financière liée à la vacance locative est toujours supérieure à l’effort de baisse de loyer.

Conclusion : Écoutez le marché (et surtout votre gestionnaire)

Pour réussir votre location en 2026, retenez ces trois règles d’or tirées de notre expérience terrain :

1. L’état de l’appartement doit être irréprochable : un entretien un peu vétuste ou des meubles un peu « vieillots » se louent très mal (même si le marché est tendu) 
2. La typologie dicte l’ameublement : Meublez petit, louez vide grand.
3. Le prix n’est pas personnel : il doit correspondre à la réalité du secteur et à la qualité du dossier du locataire attendu.

Le marché a changé. Pour continuer à rentabiliser votre patrimoine, votre stratégie doit également évoluer.