L'Estimation au JUSTE PRIX: Notre stratégie, votre sécurité, notre succès ensemble

Vendre son appartement ou sa maison est un moment important et nous le comprenons.
Et parce qu’un logement est souvent chargé d’affect, il est tentant de “se donner un peu de marge” sur le prix, au-dessus du marché.
Chez Immobilière Pujol, nous faisons un autre choix pour nos clients : le juste prix.
Non pas un prix “pour nous faire plaisir et être certain de vendre vite”, mais un prix de marché,  démontrable qui sécurise votre projet et maximise vos intérêts et finalement le prix. 

Le “juste prix”, c’est quoi clairement?

C’est la valeur vénale de votre bien, celle à laquelle il peut raisonnablement se vendre dans les conditions réelles du marché, ici, à Marseille, à un instant T.
On l’établit en croisant des comparables de ventes, notariées réelles (DVF), de nos propres  ventes passées et conclues,  avec une analyse fine du terrain : rue précise, vues, nuisances, luminosité, étage/ascenseur, état, DPE, qualité d’agencement, etc.
Autrement dit, des données objectives ET un œil expert in situ.

Pourquoi c’est une stratégie gagnante pour vous, vendeur ?

• Vous captez les bons acheteurs dès le départ.
  Les deux premières semaines de mise en vente sont décisives : un prix juste place l’annonce dans les bons filtres de recherche et déclenche des visites qualifiées. 

• Vous vendez plus vite. À Marseille, un délai moyen autour de 76 jours est observé (chez nous plutôt 51 jours) 
  +5 % du prix au-dessus du marché rallonge déjà sensiblement la vente,
  +10 % peuvent la doubler… Et miner l’attractivité du bien au fil des semaines. 

• Vous négociez mieux. Un prix cohérent est défendable : il s’appuie sur des comparables solides. À l’inverse, après des mois d’ancienneté, les offres arrivent souvent 10 à 15 % sous le prix affiché. 

Ce que nous refusons : le “prix de complaisance”

Un prix pensé pour flatter ou “laisser de la marge” ou encore « pour tester » , ne vous rend pas service.

Il génère des visites inutiles, ou carrément pas de visites.
Il fige l’annonce, fait douter les acheteurs ( “où est le loup ? ”).
Il aboutit forcément à une baisse mais tardive… Et très souvent (c’est statistiquement prouvé)  en dessous de la valeur initialement défendable, notre fameux « juste prix » .
Pire, la surévaluation manifeste de l’agent immobilier peu scrupuleux qui n’a qu’une chose en tête , celle de vous faire signer et de vous faire baisser par la suite, ne vous fera que perdre du temps et de l’argent (les charges courent en attendant… ).

Notre méthode (très concrète) ?

1. Analyse des données : transactions DVF, micro-marchés par quartier/îlot, typologies (studio/T2/T3…), tendances locales, dernières ventes que nous avons réalisées. 

2. Visite experte : lumière, vues, plan, qualité des prestations, points faibles/forts, DPE et travaux éventuels (une rénovation lourde peut entraîner une décote importante).

3. Connaissance des attentes des acquéreurs. Et oui à force de les côtoyer, nous savons comment ils fonctionnent et ce qu’ils attendent pour un prix donné.

4. Détermination du prix : fourchette argumentée et “prix de lancement” crédible pour se positionner en tête de liste dans la recherche des acheteurs ciblés.

Marseille : un marché de micro-quartiers

Parler d’un “prix moyen” marseillais n’a de sens que si l’on relocalise par adresse et produit : un T2 avec vue, terrasse et ascenseur à Saint-Giniez dans le 13008 n’obéit pas aux mêmes règles qu’un T3 à rénover dans un secteur en mutation. Les écarts du simple au triple existent selon l’arrondissement et la rue : d’où la nécessité d’une estimation ultra-locale . 

La preuve par nos résultats

Sur nos ventes l’année dernière, l’écart moyen entre le prix estimé et le prix signé était inférieur à 4 % , sur les 6 derniers mois autour de 1% .
Ce n’est ni de la chance ni un slogan : c’est le résultat d’une méthode rigoureuse et reproductible, qui accélère la vente tout en maîtrisant la négociation.

Quelques questions-réponses expresses !

• “Si je tente 10 % de plus, on verra bien ? ” Vous risquez d’allonger fortement le délai, de “griller” l’annonce et d’aboutir à des offres en-dessous de la valeur marché. 

• “Et si un acheteur veut négocier ?” Avec un prix juste, la négociation reste contenue ; vous la défendez par faits et comparables, pas à l’intuition. 

   

Notre engagement chez Immobilière Pujol

• Zéro prix de complaisance. Nous disons la vérité des prix, même quand elle est moins “rassurante” à entendre : c’est la condition d’un succès rapide et propre.

• Une estimation démontrable. Dossiers comparatifs, relevés DVF, nos dernières ventes, analyse de la concurrence en cours : tout est traçable. 

• Un lancement millimétré. Stratégie de mise en marché (photos pro, vidéo, relooking si besoin, ciblage acheteurs, rythme des visites) pensée pour maximiser l’impact des 15 premiers jours.

Besoin d’un regard franc sur le positionnement de votre bien ? Faisons le point, simplement.

BENOIT MARIN VICENTE
DIRECTEUR DES VENTES
Tél : 06 37 56 68 51
benoit@immobiliere-pujol.fr