Appartements à louer avec un DPE E,F ou G : vendre ou rénover?

Depuis 2023, les appartements les plus énergivores – classés F ou G au DPE – ne sont plus les bienvenus sur le marché locatif.

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez désormais composer avec des obligations légales de plus en plus strictes et des locataires qui sont de plus en plus attentifs à la note du DPE avant de louer. 
Alors faut-il : attendre, vendre, ou rénover ? On fait le point.

1. Interdiction de louer : où en est-on pour les appartements ?

La réglementation est progressive mais ferme :
– Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location.
– En 2028, ce sera au tour des F, puis des E en 2034.

Un appartement classé F ou G ne pourra plus être reloué, ni voir son loyer augmenté.
Le risque ? Se retrouver avec un bien vacant, invendable ou bradé.

2. Vendre : un risque de décote sur le prix

En région PACA, l’impact du DPE est bien réel sur la valeur de revente des appartements :

Classe DPE Évolution du prix
A–B +20 % (prime verte)
F–G −10 % à 30 % (décote thermique selon la quantité de travaux)

Un appartement performant peut se vendre jusqu’à 30 % plus cher, tandis qu’un F ou G subira une décote nécessitant des travaux pour améliorer la performance énergétique du logement même si celui-ci est joli (cela ne suffit plus) . 

 3. Rénover :  quelles aides/avantages pour les propriétaires bailleurs ?

Contrairement aux propriétaires occupants, les bailleurs ont accès à moins de dispositifs et doivent souvent avancer les fonds eux-mêmes.

LE DEFICIT FONCIER
Jusqu’à la fin de l’année , ils peuvent encore bénéficier d’un doublement de déficit foncier à hauteur de 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour des travaux de rénovation énergétique répondant à plusieurs conditions :

• le logement est classé E, F ou G au DPE.
• les travaux réalisés permettent de remonter la performance à A, B, C ou D.
• vous devez être au régime réel, pas au microfoncier (automatique au-delà de 15 000 € de loyers) 
• L’engagement de location doit être respecté 3 ans suivant l’imputation pour que la déduction soit maintenue
• L’excédent au-delà de ce plafond est reportable 10 ans sur les revenus fonciers

Le plafond s’applique pour les devis acceptés à partir du 5 novembre 2022 et les travaux réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

🛠️ Travaux éligibles pour profiter du doublement du déficit

Les travaux suivants sont concernés, à condition d’améliorer le classement énergétique de votre appartement :

Isolation thermique : murs, combles, planchers bas, fenêtres ou baies vitrées.

Systèmes de chauffage performants : remplacement par une chaudière à très haute performance, installée ou régulée.

Appareils utilisant une énergie renouvelable : chaudière biomasse, chauffe-eau thermodynamique, etc.

Ventilation : VMC simple flux, hygroréglable ou double flux.

LOC’AVANTAGES (ex « Louer abordable ») 
Si vous vous engagez à louer à un loyer plafonné avec convention Anah, vous pouvez coupler réduction fiscale + aides de l’Anah. Mais les loyers sont souvent inférieurs au marché et cela engage le bailleur sur plusieurs années.

 4. Travaux utiles en appartement : attention aux spécificités

RDC avec cave non isolée : vous subissez les pertes de chaleur par le plancher. Or l’isolation du plancher bas dépend de la copropriété si les caves sont parties communes. Sans vote en AG, vous ne pouvez rien entreprendre seul. La seule possibilité sera d’isoler le plancher intérieur de votre appartement. 

Dernier étage sous combles non isolés : si les combles sont communs, l’isolation relève aussi de la copropriété, d’un vote en assemblée générale. La copropriété peut refuser de prendre ces frais à sa charge.

Chauffage collectif : vous ne pouvez pas changer de système individuellement quand l’installation est commune.

Le copropriétaire peut-il imposer des travaux à la copro ?

Non, sauf dans certains cas d’insalubrité ou de péril. La copropriété n’est pas obligée d’engager des travaux d’isolation, sauf si une décision est votée en assemblée générale (majorité absolue ou double majorité selon le type de travaux). Cela signifie que vous pouvez être bloqué, même avec un budget prêt.

5. Quelles solutions techniques sont possibles en appartement ?

 Voici les solutions adaptées aux appartements :

• Changer les radiateurs : passer à des radiateurs à inertie (fonte ou fluide caloporteur) si vous êtes en chauffage individuel électrique.
• Chauffe-eau thermodynamique compact, s’il y a de la place dans le logement.
• Fenêtres : remplacement par du double ou triple vitrage avec pose soignée et bon coefficient d’isolation.
• VMC autoréglable ou hygroréglable : souvent négligée, elle améliore la qualité d’air et réduit l’humidité.
• Isolation par l’intérieur : Gain thermique, mais perte de surface.

6. Être bien accompagné : un vrai levier pour décider sereinement

Dans ce contexte de décisions complexes, de réglementation mouvante et de contraintes techniques liées à la copropriété, être accompagné par un gestionnaire expérimenté et qui plus est, syndic de l’immeuble fait toute la différence.

Pourquoi confier la gestion locative et la rénovation énergétique de son bien à son syndic ?

Dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique, la coordination entre le propriétaire, la copropriété, les artisans et les locataires devient un véritable casse-tête. C’est là qu’avoir un interlocuteur unique qui connaît parfaitement l’immeuble et sa gestion est un véritable atout.

Confier la gestion locative ET la rénovation énergétique à son syndic de copropriété  présente de nombreux avantages :

• 🔍 Une connaissance fine de l’immeuble : en tant que syndic, nous savons ce qui est techniquement possible, ce qui relève des parties communes, et quelles sont les prochaines décisions en AG.

• 🧩 Une gestion simplifiée : plus besoin de faire le lien entre le gestionnaire locatif, le syndic et les artisans. Vous avez un seul interlocuteur, qui s’occupe de tout.

• 🧾 Un suivi administratif rigoureux : appels de fonds, récupération des aides, respect des délais et montage du dossier fiscal… C’est notre quotidien.

• 📐 Un pilotage optimisé des travaux : nous vous aidons à choisir les bons professionnels, à prioriser les travaux les plus rentables et à assurer le bon déroulement sur site.

• 📈 Une vision long terme : notre objectif est de valoriser durablement votre bien, tant à la location qu’à la revente.

En clair : en centralisant la gestion locative et le suivi énergétique, vous gagnez du temps, de l’efficacité, et vous réduisez les risques d’erreurs ou de blocages avec la copropriété.