Appartements de prestige à plus de 1,5 Millions: la belle époque est finie !

Immobilière pujol | Nous croyons que l’immobilier est fait de belles expériences

Comme vous, j’aime feuilleter les magazines ou surfer sur le web pour regarder les beaux appartements ou les belles villas. J’aime rêver de ces vues imprenables sur Marseille, de ces appartements aménagés par les plus doués des architectes et de ces idées de décoration parfois luxueuses .

Pour moi, les biens immobiliers de grandes valeurs sont le symbole de cette époque. Parce qu’ils sont uniques et qu’il n’y a pas de marché établi, beaucoup de leurs propriétaires refusent de le prendre en compte et de revoir leurs estimations. Et nous, agents immobiliers, nous sentons un décalage important avec le marché.

Faut-il baisser le prix ou pas ?

En 2013, le marché immobilier de prestige a été planté à Marseille. Les vendeurs n’étaient pas pressés…avaient le luxe de prendre le temps…pour certains cela durait depuis déjà longtemps…

Au moment où j’ai commencé à rédiger cet article, j’avais recensé 23 appartements, sur le secteur de Marseille, dont le prix était supérieur à 1 200 000€.

A ce prix-là, en tenant compte des charges de copropriété payées pour rien, de la taxe d’habitation et de la taxe foncière payées pour rien, combien croyez-vous que les vendeurs ont perdu en 2013 ?

Un bon 20 000€ par an  : 8000€ de taxes foncières, 6000€ de taxes d’habitation et 6000€ de charges de copropriété. Ceci, juste parce que le propriétaire s’accroche à un prix de marché d’avant 2007, ne veut pas perdre , cherche à retrouver son prix d’achat, le coût des travaux et des aménagements (ce qui est le raisonnement habituel).

Les vieux agents qui pensent que le marché va repartir recommandent de ne pas baisser et d’attendre. C’est une vision des choses. Pour ma part,  je conseille aux vendeurs de baisser les prix et de repartir sur d’autres projets, mais sans convaincre à chaque fois.

Pour moi, ces appartements  sont déconnectés de la réalité du marché. Par les exemples qui suivent, je veux vous montrer les incohérences qu’il y a sur ces annonces de prestige entre le marché, les appartements dans un même immeuble et les propriétaires qui sont réellement vendeurs.

Le club des baisses de 30% ?

Voici deux annonces d’appartements situés dans un même immeuble face à la mer vers l’Escale Borély dans le 8e arrondissement. Le premier appartement est à 9032€ le m2. Le second appartement est à 10 780€ le m2. Une différence de 2780€ le m2 entre ces deux biens. Devinez qui est le vendeur le plus motivé pour vendre ? Pour info, dans le même quartier, vous avez du neuf à 7000€ le m2.  Il suffit de voir Ogic avec son programme neuf   à quelques centaines de mètres.

achat appartement de prestige 13008 marseille   VENTE appartement de prestige 13008 marseille

Nous voici maintenant dans une des plus belles résidence de Marseille, la résidence Thalassa. Cet appartement est à vendre mais il est vieillot et mal mis en valeur. A ce prix, et avec les travaux, je ne pense pas que le vendeur trouve preneur au-delà d’un million net pour lui.

vente appartement de prestige le thalassa marseille 13008

 Le club des baisses de 50% ?

Cet appartement est proposé à 8720€ le m2. Avec le bruit de la rue Paradis dans le séjour, les occupants des étages qui plongent dans votre jardin et sans garage…A ce prix-là, très peu pour moi !

vente appartement de prestige T5 13008 marseille

A 10 580€ le m2 , ici nous avons seulement 2 chambres et des voisins MAIS dans le carré d’Or.  Familles nombreuses et amis de passage: s’abstenir !

vente maison de prestige 13008 marseille

Le club des appartements qui viennent d’être mis en vente ou qui sont déjà sur le marché depuis un certain temps :

Appartement dans le résidence « La réserve » à 12 440€ le m2 : le champion du monde  !

vente appartements de prestige la réserve 13008 marseille

Autre appartement, toujours à la Réserve,à 7300€ le m2 soit juste 5140€ le m2 d’écart avec le précédent dans la même résidence. Cet appartement dispose en plus d’un jardin. Il faut toutefois le reconnaître, il est un peu vieillot. Mais celui-ci est en vente depuis 2 bonnes années. Le prix est donc plus raisonnable.

vente T5 la reserve 13008 appartements de prestige marseille

 

Le plus beau mais invendable :  Un beau projet d’architecte dans le 7e arrondissement fait sur mesure. Un prix correct à 7700€ le m2. Seul bémol, il y en a 380… de mètres carrés ! C’est juste trop par rapport à la fiscalité et le contexte économique. Qui peut  mettre 2 900 000€ dans un appartement ?

achat appartements de prestige 13007 marseille

Vous êtes surpris par ces différences ? N’oubliez pas que contrairement aux biens à 150 000€ pour lequel le marché est vaste, ce marché d’acquéreur est très étroit.

N’insultez pas les agents immobiliers qui ne font pas les prix, qui sont fiers de montrer ces biens dans leur vitrine et sur leur site internet et qui sont valorisés par la confiance des clients.

Nous avons tous fait ce métier pour nous occuper de ce genre de biens et de clients. Il est difficile de refuser le prix au client car chaque bien est presque unique et aucun agent immobilier n’a fait le choix de ne prendre que des mandats au juste prix quand le marché est si étroit et si intuitu personae.

Des chefs d’entreprise ou profession libérale qui disposent de 2 000 000€ de budget pour un appartement ? Il se comptent sur les doigts d’une main… chaque année…et les vendeurs comptent sur leur coup de cœur…qui n’a pas de prix…

Comme mes confrères en ces temps de stagnation/contraction, nous tentons de convaincre nos clients de baisser pour rencontrer le marché et éviter de lui courir après.

Quand vous avez mis en vente depuis 3 ans un appartement, vous courrez après le marché sans savoir où il va s’arrêter. Si vous êtes toujours en retard, vous allez courir combien de temps ?

Il est évident que ces biens de prestige étaient ou sont encore pour certains trop hauts en prix. Il n’est pas anormal que les prix soient corrigés car ils ne sont plus en lien avec la réalité économique, avec les revenus (après impôt) de ceux qui travaillent.

Je ne cherche pas de moralité dans les fluctuations de ce marché qui étaient d’ailleurs bien souvent orientés par les riches étrangers (non Marseillais) qui ont investi chez nous. Ce qui est sûr, pour moi, c’est que la belle époque immobilière des biens de prestige est finie.

Et vous ? Vous en pensez quoi? N’hésitez pas à me faire part de votre point de vue ou de me poser vos questions sur le sujet, je me ferai un plaisir de vous répondre.

Commentaires

  • Stéphane Pujol 10 avril 2014

    Merci Jean Pierre, merci William pour vos commentaires. Je ne pense pas que la cohérence du marché soit un souci Marseillais car la psychologie des vendeurs est partout la même. Personne n'est à la fête en ce moment. Je pense que les écarts constatés sur les biens de prestiges ne se justifient plus par leur rareté. Certains micro-quartiers très recherchés ont peu bougé (c'est vrai) mais au niveau des arrondissements, le marché est en baisse.

  • jean-pierre 10 avril 2014

    Bonjour Stéphane, et bravo et merci pour votre analyse. Au fond, je ne suis pas surpris (j'avoue ne jamais avoir regardé ce genre d'annonce, hélas !). Mais n'est-ce pas criant à cause des prix faramineux ? J'ai pour ma part vu des écarts allant de 1 000 € à 3 000 €/m² dans une même résidence. Mais comme il s'agissait de biens plus modestes, cela se voyait moins. Je crois hélas (c'est mon analyse - elle est peut-être fausse) qu'il s'agit d'un problème typiquement marseillais : la cohérence de marché a disparu dans la ville, sauf dans les quartiers pauvres. Tapez "trois pièces" dans le 13008 sur le BCoin ou autre, et vous trouvez des écarts incohérents (les photos parlent quand même beaucoup...) J'ai vu récemment un appart avec travaux dans du semi-récent très moyen, affiché à plus de 5 200 €/m² sous prétexte qu'il y avait une terrasse et un parking, et qu'il était au dernier étage (annonce de professionnel). Les acheteurs sont étonnés d'entendre parler de tendance baissière, et de toujours voir des prix très hauts dans les annonces. Je peux quant à moi affirmer qu'il n'y a eu aucune baisse de prix dans les annonces des 8ème et 6ème arr. L'acheteur doit-il se dire qu'il faut négocier jusqu'à 30 à 40 % ??? Bref tout le monde se perd en conjectures, et, croyez-moi, les acheteurs ne sont pas plus à la fête que les vendeurs. Cordialement à tous.

  • William 10 avril 2014

    Je reconnais que l'idée des l'argent perdu chaque année, plsu la vétusté annuelle d'un bien, donne uen didée de la baisse à apporté au prix, je n'y aurais pas pensé tout seul. A vrai dire, la réflexion est acceptable pour un propriétaire si le coût de la baisse ne représente pas plus des frais d'une année. Ce serait en tout cas malimité émotionnelle ! Mais bon, investir dans la pierre avec une visée spéculative à court terme est une erreur : c'est au fil des années que le bien se vend plus cher en comparaison du prix d'achat, ce qui permet du coup de rogner le prix de vente quelque peu. Mais il faut arrêter la spéculation à court terme et "à tout prix", un peu de bon sens...

  • Stéphane Pujol 10 avril 2014

    Merci pour votre commentaire

  • Stéphane Pujol 10 avril 2014

    Ces annonces sont très chères. Ce type de clientèle n'est pas ma cible, j'ai donc très peu de prospects au delà de 500 000€. Vous êtes perplexe sur quoi?

  • Marc 10 avril 2014

    Bonjour Stéphane, c'est sûr que vu de l'extérieur, les tarifs de ces annonces ne sont pas donnés. Une question : il y beaucoup de prospects chez vous qui peuvent aborder de tels niveaux de prix ? Car je suis perplexe à vrai dire...

  • Tremblay 10 avril 2014

    Commentaires fondés et pertinents. Une petite touche d'humour et le plus important, cela nous permet une meilleure compréhension des réalités du marché actuel. Merci!

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