Les résidences avec service sont elles une arnaque ?

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Il m’arrive parfois de lire des articles sur les arnaques des résidence avec service. Ils sont rares. Alors quand j’ai lu un article de l’Express du 6 Août 2019 qui fait la promotion de ces résidences, je n’ai pu m’empêcher de faire un post sur Linkedin pour mettre en garde les investisseurs : 

Ce post a eu un certain écho (30 commentaires, 7700 vues)… Même si c’est pour moi une évidence, les vendeurs de résidences touristiques continuent à faire de l’argent sur des investisseurs mal informés des risques. 
Voici quelques uns des articles sur le sujet parus dans la presse :

Challenges en 2016 : Ces résidences de tourisme qui appauvrissent leurs (petits) propriétaires

Le figaro en 2011 qui fait mine de ne pas comprendre : Pourquoi les résidences seniors peinent à décoller en France

Pour ma part, je ne parle pas d’arnaques.
Je dis simplement que je n’ai pas rencontré d’investisseur qui a vendu ou ayant l’intention de vendre (les projets sont assez récents) et m’a présenté un bilan “intéressant”. Quand je dis bilan intéressant, cela ne signifie pas d’avoir obtenu 10% de rentabilité des capitaux investis, mais de considérer qu’obtenir 4 à 5% de rentabilité est déjà un bon résultat.

Aucun des investisseurs que j’ai rencontrés n’a obtenu ces 4 ou 5% sans compter ceux qui ont perdu 50% voir 60% de leur investissement.

Pour ne pas être catégorisé comme le “Marseillais”, je précise que j’ai rencontré la majeure partie des investisseurs à Lyon et sur des investissements à Lyon et dans les Alpes.

Les avantages de ces résidences avec services qui attirent pour mieux noyer les arnaques…

Les principaux avantages sont :
– Vous déduisez la TVA si vous conservez votre bien pendant 20 ans (donc vous payez 20% moins cher votre appartement…).
– L’exploitant garantit vos revenus (exploitant qui pourra faire faillite ou diminuer le montant du loyer). 
– Vous bénéficiez du crédit d’impôt Pinel ou prédécesseur ou en meublé avec la loi Censi-Bouvard

Sur le papier, ça paraît formidable… d’autant que ces résidences sont faciles à acheter. Idéales pour tous ceux qui n’ont pas le temps de chercher… ou pas le temps de se renseigner.

Pourquoi tous ces problèmes et pourquoi parler d’arnaque quand vous investissez dans une résidence avec service ?

D’abord, vous avez donné la propriété commerciale à un exploitant. Cette propriété est un avantage pour lui qui le garantit et lui permet de s’engager à vous verser le loyer. D’où cette “garantie de loyer” qui est vendu.

Le souci est quand l’exploitant souhaite re-négocier le loyer. Car en règle générale il l’obtient et vous n’avez pas le choix. Il l’obtient ou mets la clefs sous la porte de la SARL qui porte l’exploitation…dans ce cas, c’est pire.

Si vous devez vendre : vous ne pourrez vendre qu’en fonction du loyer (souvent revu à la baisse) donc en capitalisant les loyers à 5 ou 6% et sans avantage fiscal. J’ai vu cette année à Marseille, des appartements achetés neufs 6000 € le m² revendus 2500€ (le prix moyen de l’ancien)…

N’oubliez non plus que dans 100% des cas, l’exploitant a un droit de priorité si vous vendez (si vous voulez refuser le renouvellement du bail, il faudra lui payer une indemnité d’éviction).

Et pour finir, ne perdez pas de vue que les meilleurs emplacements ne sont pas accessibles au grand public car ce sont les foncières, les scpi, les opci qui bénéficient des résidences à coté des facs ou des pistes de ski. Souvent sont vendus à l’investisseur lambda les résidences dans les quartiers plus difficiles ou mal situés (mais le foncier n’est pas cher).

Pour illustrer un cas concret, l’exemple d’un investisseur qui a acheté 3 appartements en résidence avec service

J’ai fait un tableau reproduit ci-dessous comportant le prix d’achat, le loyer à l’origine, le dernier loyer perçu avant renouvellement et le loyer après renouvellement.

Localisation Date
achat
Prix Loyer initial Dernier Loyer perçu Loyer renouvellé
XXXXX 2007 186 000 € 6 350 € 7 022 € 2 788 €
YYYYY 2008 243 000 € 9 200 € 9 457 € 5 696 €
ZZZZZ 2008 95 000 € 4 200 € 4 804 € 1 317 €
TOTAL   534 000 € 19 750 € 21 273 9 801 €

 La rentabilité espérée par rapport au loyer initial a été de 3,6 % (avant avantage fiscaux), la rentabilité réelle de 1,8 %. Sans oublier que cet investisseur n’a pas encore évalué la perte en capital qui dans ce cas peut être estimée entre 30 et 50%.

Cet investisseur a été spolié, car son cas est en plus aggravé par le fameux montage du prêt in fine adossé à une assurance vie. Je dis fameux car c’est THE PRODUIT pour les financiers : c’est à dire celui avec la plus grosse marge pour eux et tous les risques pour le client (et dans son cas perte sur le capital).

 Dans le cas Apollonia qui est la grosse affaire devant les tribunaux, les pertes peuvent atteindre 70%.
Même quand tout se passe bien, les pertes sont communément de 10 à 20% en cas de revente alors que les vendeurs promettaient des plus-values.

Préférez investir dans l’immobilier d’habitation ou professionnel… sereinement

Je conseille de choisir des biens simples qui ne dépendent que du marché et de vous.
Achetez un bien ancien vous prendra du temps mais vous ne perdrez pas vos fonds. Choisissez la simplicité et la liberté.

Et choisissez un agent immobilier du coin, il vous accompagnera et pourra même gérer votre bien !

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