Infiltrations et dégâts des eaux par vos toitures : quels sont les points faibles, les risques des toitures marseillaises ?

Immobilière pujol | Nous croyons que l’immobilier est fait de belles expériences

Les récentes trombes d’eau que nous avons subies nous ont donné l’idée de faire ce post pour aborder le sujet toiture.

Quand un occupant d’un dernier étage constate un dégât des eaux chez lui, il se demande souvent d’où cela provient / si ces infiltrations auraient pu être évitées et cela tourne souvent au cauchemar. 

Si l’administration de votre copropriété est au cœur des problématiques de votre syndic, il se doit également de vous accompagner et de vous conseiller dans la préservation et la valorisation de votre patrimoine selon la volonté des copropriétaires.

Votre immeuble est tant constitué de parties visibles comme l’entrée de l’immeuble, les couloirs mais également de parties moins visibles comme le toit. Il est facile d’oublier ou d’apporter moins d’attention à ce que l’on ne voit pas. Pourtant, les toitures sont extrêmement importantes puisque elles permettent le clos de votre habitat. 

A l’Immobilière Pujol, nous avons des années d’expérience en gestion de copropriété et connaissons bien les enjeux d’un bon entretien des toitures. . 

L’article d’aujourd’hui correspond également à une formation faite en interne pour nos gestionnaires syndic afin de démontrer la complexité des problématiques que nous pouvons rencontrer.

Il faut toujours faire le choix de la qualité et s’entourer de bons maçons pour entretenir son immeuble. Nous vous conseillons de garder le même prestataire. La continuité dans l’entretien de votre toiture est clef pour éviter la multiplications des dégâts des eaux et autres infiltrations pénibles. 

 

Les toitures dites « marseillaises »

Il s’agit de toitures à tuiles plates ou tuiles canal. Bien qu’il existe différents types de toitures, les marseillaises représentent la majorité du patrimoine français.

Elles sont apparues au milieu du XVIe siècle et sont visibles aujourd’hui sur les appartements typiques marseillais 3 fenêtres mais également sur les appartements de types haussmanniens ! 

 

Comment reconnaître une toiture marseillaise ?

Sa couverture en tuiles (tuile canal et tuile de couvert) :

L’un des éléments caractéristiques de ces toitures vient de sa couverture en tuile (tuile canal et tuile de couvert) ! Il s’agit de tuiles traditionnelles, creuses qui ne possèdent aucune fixation : une tuile est posée en canal (en dessous) puis une autre en couvre-joint à cheval sur deux tuiles canal (au-dessus).

Il y a soit un chien-assis soit une tabatière et potentiellement un vélux :

  • Les « tabatières » permettent d’accéder au toit depuis les combles, nous les appelons aussi « fenêtres de toit ». Elles servent également de système de désenfumage ! C’est pourquoi vous verrez souvent à côté de ces fenêtres une manivelle ainsi qu’une corde. Cette dernière est reliée au détecteur de fumée afin que quand il se déclenche la fenêtre s’ouvre automatiquement. 
  • Le chien assis ressemble à une petite cabane en haut de l’immeuble. Sa porte verticale permet de sortir sur le toit. Nous les voyons dans les immeubles avec toit terrasse.
  • Les vélux se trouvent uniquement dans des parties privatives des immeubles. Leur but n’est pas d’accéder au toit mais seulement de faire rentrer de la lumière / aérer l’habitat. Il faut veiller à ce qu’il soit en surélévation de 15cm par rapport à la toiture. 
    Entretien des toitures par le syndic de copropriete
    Exemple de toiture avec un chien-assis

Des conduits de cheminées 

Autrefois construits en matériaux lourds comme des briques ou des pierres, les conduits de cheminées sont désormais construits en matériaux plus légers et souples comme de l’acier inoxydable. Ils sont composés en général :

  • d’un conduit de raccordement pour assurer la jonction entre ce que l’on appelle la buse de l’appareil et le conduit de fumée au plafond.
  • d’un conduit de fumée isolé pour évacuer les fumées des feux de cheminées mais aussi celles des appareils de chauffage. 
  • d’une sortie de toit, c’est-à-dire, la partie visible du conduit d’évacuation.

Un solin

Il s’agit d’un matériau utilisé par les couvreurs pour assurer l’étanchéité là où un pan de toit intersecte un pan vertical comme un mur, une verrière ou une lucarne.

Un faitage / arêtier

Le faîte est la cime de la toiture : la ligne de toiture où les deux pans se rejoignent.

  • Le faitage est l’ouvrage qui permet cette réunion des deux versants tout en assurant leur étanchéité et leur solidité.
  • L’arêtier est la pièce de la charpente qui forme l’angle saillant des toitures, il désigne en couverture de toiture également l’ouvrage garantissant l’étanchéité entre les deux pans de toits.

 

Faitage en toiture a Marseille expertise du syndic
Exemple d’un faitage (cime du toit) et d’un solin (matériel noir contre le mur voisin)

Il s’avère que c’est par ces éléments significatifs des toitures marseillaises que l’on constate des infiltrations pénibles.

 

Votre ennemi n’est pas l’eau du ciel mais l’eau qui ruisselle

Les tuiles

L’emboitement des tuiles canal et de couvert permet l’évacuation de l’eau de pluie vers par exemple une gouttière.

Risque 1 : Le pire à craindre est une fissure de tuile canal

Le principal risque au niveau de la couverture vient de l’état des tuiles canal, c’est-à-dire les tuiles du dessous. Si une tuile canal se fend, l’eau ne s’évacuera pas, elle va s’écouler dans la fissure de la tuile. Elle ruissellera sur les poutres et finira par mouiller les plafonds des derniers étages. Effectivement, traditionnellement, il n’y pas de plancher dans les combles afin de faciliter la circulation. L’eau depuis la fissure de la tuile canal tombe donc directement sur la paille de canis et la paille de roche. Celles-ci trempées se gorgent d’eau il y a alors un risque de ventre et d’affaissement des plafonds.  

Tuiles cassees degats des eaux

Risque 2 : les débris de maçonnerie encombrent les évacuations

Pour rappel, une idée reçue a la vie dure : les tuiles emboitées n’ont pas besoin d’être toutes fixées ! Certains le pensant, mettent du ciment à la place d’une tuile de couvert afin de les sceller les unes aux autres. Malheureusement avec le temps des morceaux de maçonnerie s’érodent et viennent boucher les évacuations et les canaux. Le niveau d’eau monte et surverse.

 

Les souches de cheminée

Avant apres reparation cheminee infiltrations eau

Contrairement à ce qui est souvent dit, le fait qu’il n’y ait pas de chapeau de cheminée ne cause pas inévitablement de dégât des eaux ! L’eau rentre dans des conduits et ne ressort en aucun cas dans les appartements. Avoir un chapeau est mieux mais le risque est minime.

Les souches de cheminées sont constituées de plusieurs blocs. Vous pourrez souvent voir plusieurs mitrons (conduits qui sortent) car chaque appartement a son propre conduit ! Vous souhaitez savoir combien il y a d’appartements dans un immeuble ? Il vous suffit de compter le nombre de blocs de souche qu’il y a !

Risque 1 : votre voisin ayant le marteau facile

Ces souches de cheminées ne s’appuient sur rien d’autre que les conduits : c’est pourquoi, si au dernier étage la personne occupant le bien démolit son conduit de cheminée, la souche tombe et s’effondre sur les appartements du haut.

Risque 2 : la fissure de l’enduit de cheminée

Le plus embêtant sur les souches n’est toutefois pas votre voisin un peu trop démolisseur mais bien : les fissures en long dites « fissures de l’enduit de cheminée ». L’eau au lieu de s’évacuer va s’infiltrer dans la cheminée et tremper les murs. Ce dégât sera visible dans l’appartement directement.  

Risque 3 : un cerclage métallique en mauvais état

Avis aux yeux de lynx : vous pouvez parfois voir autour des souches un cerclage métallique ! Il permet de tenir les antennes télé contre la souche de cheminée. En mauvais état, ces cerclages rouillent et éclatent les maçonneries des souches : ils sont à remplacer. Par ailleurs, lors de grands vents les antennes sollicitent fortement le cerclage. Celui-ci risque d’arracher le cerclage ainsi qu’une partie de la souche ce qui occasionnerait des infiltrations. 

Le saviez-vous ? En cas d’infiltration d’eau dans les appartements à cause d’une dégradation de la souche de cheminée, c’est l’assurance de la copropriété qui paye. Ce dommage est en effet exclu de la convention IRSI (Convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles) ! Pour éviter d’aggraver la sinistralité du contrat d’assurance de votre immeuble : veiller donc à bien entretenir ces souches de cheminées.

 

Les verrières verriere cassee avant apres

L’étanchéité des verrières vient du raccordement entre le verre et les supports. Celui-ci parfois rouille et se délite ce qui cause une infiltration d’eau.

Les matériaux utilisés pour l’étanchéité posent également problème, par exemple le mastique étant composé d’huile de lin fait le festin des gabians qui le mangent. Certains proposent donc de mettre du silicone mais ce n’est à notre sens, pas une solution sur le long-terme. Il vaut mieux faire un habillage du support car le moindre accro ou trou signifie ruissellement et donc dégât des eaux.

Ce que notre experte recommande ? Une solution moulée sur place comme nous faisions avant avec les feuilles de plomb.

Enfin, les principaux risques inhérents aux tabatières sont que le verre se casse et que les morceaux tombent dans les canaux ou que le capot tombe dans la rue.

 

Les Solins 

Un solin est un revêtement bitumé en rouleaux qui se colle pour assurer l’étanchéité du toit. Un solin déchiré sera inévitablement synonyme d’infiltration d’eau. Il existe trois types de solins: la rouge et la verte qui ressemblent à du papier de verre (granuleux) et la « aluminée » qui a une feuille d’aluminium collée sur le goudron d’un côté. 

Vous constaterez une spécificité pour les immeubles en angle : une noue. Nous installons ce que nous appelons un chéneau encastré (la « noue ») afin d’évacuer l’eau provenant de multiples pentes contraires. 

 

Comment sont construites les toitures marseillaises ?

Entretien de la charpente des immeubles de copropriete

 

La ferme de charpente

Il s’agit traditionnellement de cadres en bois triangulés. Celle-ci supporte le poids des toits. Quand le toit est pentu, on parle de fermes triangulées.

Ces fermes sont reliées entre elles par des pannes.

Les pannes de toiture

Saviez-vous que les morceaux de bois qui composent la charpente ne s’appellent pas des poutres mais en réalité des « pannes » ? Celles-ci sont des planches parallèles au faitage qui permettent de supporter le système de couverture du toit. Le but étant d’alléger la toiture : les pannes ne sont plus forcément en bois plein : elles sont désormais plus flexibles et mobiles.

La spécificité des immeubles marseillais est qu’ils n’ont pas de mur de refend, c’est-à-dire de mur porteur intérieur qui réparti la charge. Les immeubles marseillais n’ont ainsi que des murs de façade car cela permettait de limiter les coûts de construction. La panne a donc une très grande portée.

Deux risques sont inhérents aux pannes : le premier est le risque de fissure, le second vient de l’encrage des pannes. La panne est encastrée dans les deux murs de façade. Il ne faut pas qu’il y ait de traces d’eau ou de traces de pourritures car la panne pourrait alors céder. Elles sont à des endroits sensibles comme sur des solins à la jonction avec le pignon voisin (la partie supérieure du bâtiment). 

Pour changer une panne en bois : il faut déposer entièrement la toiture car la portée est très importante et créerait une fragilité.

Les chevrons de bois

Des chevrons en bois sont installés entre les pannes. Ils permettent de répartir le poids de la couverture sur la longueur des pannes. Ils sont posés dans le sens de la pente et sont visibles dans les combles ainsi qu’au sol des combles. Ils sont habituellement composés de pin traité brut.

Les mallons de couvert

Véritable prouesse architecturale, il s’agit dans les anciens immeubles, de tomettes posées sous les tuiles. Lorsque nous refaisons les toitures nous ne les reposons pas car cela représente trop de poids ainsi qu’un coût financier exorbitant.

Les planches de volige

Il s’agit de planche en bois rectangulaires et plutôt fines qui permettent de fixer les éléments de support de la couverture du toit afin de la rendre plus stable. Elles sont installées dans le sens inverse des chevrons en bois. Pour mieux isoler la toiture : on pose un film étanche collé à la volige.

Toitures composition et entretien

 

Le flexoutuile 

Sur cette volige on fixe du flexoutuile qui renforce par son aspect ondulé l’emboitement des tuiles tout en garantissant l’étanchéité de la toiture. 

Les tuiles

Le saviez-vous ? Quand on dépose une toiture ancienne , l’urbanisme nous préconise de garder les anciennes tuiles toujours en état pour les utiliser comme tuiles couvert !

 

Pour refaire une toiture, les devis chiffrent entre 35 000 et 50 000€ mais cela peut monter dans certains cas à 65 000€. Cela dépend du système d’évacuation et des chenaux.

 

Si vous aimez cet article, vous apprécierez notre post sur le rôle du syndic de copropriété dans l’entretien des parties communes.

N’hésitez pas à consulter les derniers avis de nos clients sur notre gestion immobilière ! 

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