Investir à Marseille pour dans 20 ans : où investir et quoi acheter ?

C'est la fin de l'année donc l'heure des bilans et des nouveaux projets.
Pour cela notre matière qu'est l'immobilier permet toujours de construire des projets innovants et entrepreneuriaux même si notre gouvernement le considère étonnamment comme improductif.

N'oubliez pas que l'immobilier c'est du long terme, voire du très long terme, que les gouvernements passent, que les modes passent également. Pour cette raison, il faut savoir investir sans se tromper sur les tendances longues.
Jusqu'en 2008, il suffisait d'acheter de l'immobilier pour gagner de l'argent. Aujourd'hui et demain, ce ne sera plus le cas.

Notre ville évolue, se transforme et rattrape son retard. Elle se transforme en grand pôle urbain attirant et moderne. Même la bataille de la propreté est engagée alors que rien n'était fait jusqu'alors (ou si peu), les mentalités évoluent... c'est dire à quel point notre ville s'éveille)))

Le soleil, la voiture électrique, Amazon, les contraintes environnementales, la volonté de vivre dans un environnement de qualité, et le besoin de sens collectif voilà les critères qui vont faire évoluer le prix de l'immobilier mondial mais aussi chez nous. C'est ce que je vais tenter d'étudier dans cet article.

Les tendances immobilières : quelques axes forts

Pollution sonore et pollution de l’air ne seront presque plus que des souvenirs

Dans 15 ans, il y aura 2 ou 3 fois moins de véhicules bruyants qui pollueront nos grands axes et probablement de moins en moins de véhicules dans l’hypercentre.
Vous pouvez donc anticiper la suppression de ces nuisances en ivestissant sur ces boulevards ou avenues à 3 ou 4 voies aujourd'hui difficilement vivables  comme le Boulevard Baille, le cours Lieutaud, le Prado, le bd Michelet. Il y aura globalement moins de bruits dans les quartiers centraux.

Cette décongestion donnera de la valeur aux biens immobiliers situés sur ces axes et renforcera l'attrait du centre.

La mort programmée d’une partie du petit commerce

Amazon a redéfini les règles du jeu. Un jeu qui a tué les petits commerces de livre, de vêtements, de gadgets, de commodités… bref une partie du commerce de proximité traditionnel. Et ce n'est malheureusement pas fini...

En contre-partie, la vitalité entrepreneuriale qui se trouve dans tous ces nouveaux commerces, ces restaurants à thème, ces commerces centrés sur le bien-être, ces lieux branchés qui se créent ne permettront pas de stabiliser ni l'attrait ni les prix de toutes les rues commerçantes. Notre centre commerçant va donc continuer de rétrécir et les loyers vont continuer de baisser.

Le besoin de lien… et de proximité: le co-living et le coworking

Les jeunes et les moins jeunes ressentent le besoin d’appartenance, le besoin de proximité et de partage. Toujours d'abord le besoin de vivre dans les lieux qui feront sens. Ils veulent vivre dans des quartiers qui ont une âme, dans des immeubles qui aura une vie collective. Je parle d'immeubles dans lesquels il y aura des services , dans lesquels les occupants auront des prétextes de rencontre, bosseront, échangeront auront des usages et des services communs. Bref de l'immobilier comme un service.

Sur ce thème, The Babel community qui fait du co-living et I Love'IT qu fait du co-working , tous deux rue de la République sont des précurseurs et des exemples à suivre.

Des loisirs imbriqués dans le travail

Le fait que la frontière entre travail et vie personnelle s'estompe de plus en plus signifie que l'on souhaite travailler là ou nous vivons.

Selon moi les quartiers uniquement résidentiels ou uniquement d'activité ne sont pas des quartiers d'avenir. Il faut privilégier les quartiers "carte postale pour touristes" et les quartiers mixtes qui ont une richesse de vie d'école, de vie d'entreprise, de vie mélangée.

Où investir et quoi acheter pour dans 20 ans

Les quartiers

Investissez dans les meilleurs emplacements qui demeureront, dans les petits immeubles construits autour de lieux de vie, de lieux qui ont du sens.

Autour du vieux port, sur la côte de notre ville, autour des grands parcs, autour des hôpitaux, des bonnes écoles, des noeuds de transport.
Ce sont des quartiers comme le vieux port, Castellane, la Corniche, Allauch, Chateau Gombert. Ces forces de marché sont déjà à l’œuvre depuis des décennies et vont continuer à se renforcer.

A quand un quartier orienté autour de la mer et du sport?

L’habitation

Investir dans l'habitation, oui,  mais pas dans des studios de 20 ou 25 m². Je n’insiste pas sur le sujet : privilégiez les T2 et T3, ainsi que les maisons.

Privilégiez également les appartements meublés (plutôt que les appartements loués nus) car ils correspondent mieux à la demande.

Les résidences avec services (telles que nous les connaissons) pourraient être une bonne idée, mais les montages ne font à ce jour que des perdants parmi les investisseurs. Je continue de les exclure des choix d’investissement alors qu'ils pourraient être une solution.

Les commerces et les bureaux ?

Il va y avoir du mouvement.

Les bureaux de centre-ville en étage seront probablement transformés en appartements.
Deux faits:  il y aura probablement moins de besoin de bureaux et les contraintes des établissements recevant du public feront leur effet en restreignant les nouvelles ouvertures.

Une partie des commerces seront remplacés par des bureaux utilisés par les professions libérales, des médecins des avocats, les PME de proximité.

Les commerces situés dans les quartiers ou les rues plus périphériques seront transformés en garages.

Vous pouvez donc probablement faire le pari que dans un grand nombre de rue du centre, les prix des commerces vont se rapprocher des prix des bureaux.

Il n’y a également aucun doute à avoir sur les grands centres commerciaux de Marseille et leur rôle important dans l’animation et la dynamique qu'ils apportent.

L’obsolescence immobilière c'est quoi? voilà un diagramme multi-dimension

Source : « Une nouvelle approche de l’obsolescence immobilière » - Jean Carassus, Directeur du mastère spécialisé Immobilier & Bâtiment Durables, Ecole des Ponts ParisTech.

 

J’ai trouvé ce diagramme dans une revue spécialisée. Beaucoup de politiques et de financiers considèrent que l’obsolescence c’est la vétusté, c’est-à-dire à la dépréciation d’un bien liée au temps qui passe.

Cette conception de l’obsolescence est devenue… obsolète.

Pourquoi ? Parce que la révolution de l'économie qui est à l’œuvre gravite désormais autour de l’innovation. Innovation autour des usages, du bien être et de la facilité. Si vous souhaitez donc investir dans l'immobilier, vous devez anticiper ces nouveaux besoins, si vous ne voulez pas la subir.

La ville et le bien immobilier qui vous intéresse en tant qu’investisseur ont-ils un potentiel de bien être?  Ont-ils un potentiel qui va les faire bénéficier des innovations?
Ont-ils un potentiel d’innovation en eux même?
Auront-ils cette capacité à être transformés, up-gradés ou sont ils condamnés à devenir obsolètes?

Notre ville a beaucoup d'atout pour attirer. Espérons que ses dirigeants auront l'énergie pour corriger ses handicapes et lui permettre de devenir la capitale de la méditerranéenne.

Investir à Marseille, c'est faire le pari que nous continuerons à faire les bons choix pour devenir une locomotive de l'innovation et du bien être. Si vous ne voulez pas vous tromper dans le choix du quartier ou du bien à acheter. Si vous avez des doutes, parlons en.

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