L'immobilier commercial à Marseille : en baisse de combien ?

C’est une des grandes questions à laquelle nous sommes confrontés. Un de mes clients qui étaient focalisés sur ces commerces de pied d’immeubles en centre-ville me challenge et me teste régulièrement sur ce point. Nous avons vécu un âge d’or de l’immobilier commercial en centre-ville, âge d’or qui semble révolu au niveau français, mais peut-être aussi au niveau mondial. La question dans notre ville est encore plus saillante. Elle se conjugue avec un transfert de richesse, d’occupation au sein de la ville (Euromediterrannée) et de grands centres commerciaux qui sont en ville. En préambule, n’oubliez pas qu’en 10 ans le nombre d’enseignes a doublé à Marseille… 15 000 cellules commerciales représentant 1 million de m2 sont offertes sur le marché.

Avis d’experts: 7%

Les experts immobiliers de l’ANF ont chiffré la baisse de l’immobilier commercial à 8% autour du Vieux-Port, à 3% à la Joliette au 30 juin 2016 et à 6% Rue de la république Voici quelques sources et data (pdf) :

• Analyse du rapport annuel sur les commerces ANF Metamorphose 2016
• Analyse du rapport annuel sur les commerces ANF Metamorphose 2015

Ces experts ont constaté une suroffre qui est – selon eux – temporaire avec :

• Les terrasses du port: 61 000 m2 en 2014
• La rénovation du centre bourse en 2015 avec 6000 m2
• Les Docks: 17 000 m2 en 2015
• Les Voûtes de la major : 7500 m2

Ces 3 derniers projets sont sortis en 2015. Et c’est sans compter le grand centre commercial autour du stade du prado de 42 000 m2 en 2017… Ils ont estimé la baisse de CA des magasins du centre-ville de 20 à 30% en une seule année. De cette baisse ils ont extrapolé une baisse des valeurs des murs de 7% entre le 31/12/2015 et le 30/6/2016. Je suppose qu’ils se sont appuyés sur les bilans de nos commerçants pour mesurer l’impact de la suroffre. Peut-être, se servent-ils de ce prétexte pour masquer des exagérations ou erreurs antérieures…

Les phénomènes de fond de l’immobilier commercial

• Pas assez de personnes qui viennent à Marseille faire leur course: même si les terrasses du port commencent à attirer de loin des personnes qui viennent faire du shopping. Ce phénomène n’en est qu’à ses débuts. Les touristes qui viennent désormais en masse sont présentés comme une source de revenus, mais cette relève n’achète pas assez dans nos commerces.

• Le marché entre offre et demande de surface est saturé à cause de tous ces projets qui sortent en même temps et fragilisent l’ensemble des équilibres. Le bon côté est que cela créera certainement un appel d’air pour de nouveaux commerces.

• Le marché marseillais captif de la Joliette et la rue de la république est un marché assez pauvre dans une ville pas très riche. Le bassin de clients autour de ces centres de la Joliette et du Port sont des bassins de populations à faible voir très faible pouvoir d’achat (le Panier, la Joliette, le centre-bourse). Le basculement des Marseillais pour habiter à la Joliette est certainement beaucoup plus lent que ce qui était prévu.

• Les grands centres commerciaux captent la partie plaisir shopping et efficacité. Ils se développent au détriment des commerces de centres-ville qui n’étaient pas habitués à une telle concurrence. Avant, la concurrence était pour eux, Plan de Campagne, La Valentine…c’était loin. Les terrasses du port sont pour notre ville une véritable nouveauté déstabilisante.

Et pour le centre-ville ancien carré d’or ? Quel impact?

D’abord, la vacance globale est de 10 à 15% de l’immobilier commercial selon les rues, en croissance structurelle comme dans toute la France. Il y a eu des fermetures de commerçants connus, d’enseignes historiques qui étaient installées depuis longtemps. Ces fermetures nous ont fait comprendre que nous avions basculé dans une nouvelle ère. La concurrence a tué le bas de la rue de Rome qui aura beaucoup de difficulté à repartir. Il en va de même pour la rue Saint-Ferreol, car nous avons perdu l’habitude d’y aller et cela ne remonte pas à ces 10 dernières années : c’est beaucoup plus ancien. La qualité de l’offre et de la fréquentation en sont à  l’origine. Par contre, le bas de la rue Paradis et ses rues adjacentes résistent. Même si les prix des loyers et des cessions dans Euroméditerranéen ont toujours été et sont toujours trop chers par rapport à ce qu’on peut trouver dans le reste de la ville (probablement dû à la spéculation nécessaire au promoteur), je pense que cette baisse de 7 à 8% est une bonne estimation.  Cette estimation peut être étendue au centre-ville.

Les loyers et prix de vente avaient trop monté

Oui pour moi, la spéculation autour de Marseille et de son renouveau d’un point de vue commercial – qui est un fait – a fait monter les prix. Les grands vautours financiers s’y sont évidemment précipités. Ils ont rajouté le marketing adéquat pour gonfler les prix de vente et les loyers. Le soufflé retombe donc un peu. Normal et souhaitable. Espérons que cette suroffre commerciale et la correction ne sont que temporaires et permettra de renouveler l’offre commerciale qui elle est la véritable richesse de la ville.