Marseille : une ville à l'immobilier tendu?

Immobilière pujol | Nous croyons que l’immobilier est fait de belles expériences

Marseille a été cataloguée par les politiques de ville au marché immobilier tendu.

Une terminologie qui ne cesse de me mettre en colère à chaque fois que je l’entend. Le 10 juin 2014, l’Adil des Bouches-du-Rhône organisait une conférence dont le thème était « le marché de l’habitat est-il tendu dans le 13 ? » . Ni une, ni deux, m’y voilà parti avec  la volonté de partager et de comprendre d’où venait cette croyance. J’avais même préparé quelques questions sur l’offre et la demande immobilière privée selon ce que nous, agents immobiliers, constatons sur le terrain. Mais qu’ai-je été naïf, de croire que cela serait démontré. Une simple affirmation de  Mr Moalic, patron de l’Adil, a suffi à clore le débat :
« A Marseille il y a des marchés tendus où beaucoup veulent vivre et des marchés détendus où peu d’habitants veulent vivre ».
Une vérité toute conne à dire.
Marseille a-e-t-elle un marché immobilier tendu?
Marseille souffre-t’elle réellement d’un marché immobilier tendu?
Ce ne sont pas mes confrères,  qui pourtant ont affirmé que les loyers baissaient de 10 à 30%,  qui ont mis le moindre doute à ces « observateurs ». Non évidemment en politique, ils savent… et connaissent le marché. Le débat fût donc sans intérêt et sans aucune interaction avec comme toujours dans ces conférences, de l’entre-soi où tout le monde semble d’accord et partage la même vision « consensuelle » dictée par les intérêts en jeu.

Le marché de la location : la poursuite du mouvement de baisse en centre-ville et dans les bons quartiers

Revenons donc aux faits et chiffres réels et dressons le bilan du marché immobilier Marseillais sur le 2e trimesre 2014. Ce trimestre n’a pas été mauvais. Nous avons réalisé 90 locations avec un bon mois d’avril  et avons accusé un gros coup de mou en mai et début juin. Les loyers auxquels nous avons conclu nos locations se sont fixés autour  de 11,5€ le m2 soit 5 à 7% en dessous de la moyenne du marché marseillais. Ce montant moyen des loyers reste conforme à notre stratégie de présenter des loyers raisonnables pour fidéliser nos locataires. Il semble néanmoins qu’il y ait moins d’offres à la location que l’année dernière (5 à 10%), mais ce chiffre me surprend.

Quelques chiffres et faits intéressants :

  • Nos délais de relocation ont été de 35 jours pour les appartements dans un état correct et proposés à des prix eux aussi corrects.
  • Ils ont été de 60 jours pour les appartements qui étaient soit à un prix en dessus du marché, soit dans un état moyen.
  • Ils seraient de 97 jours sur tout Marseille en moyenne (source clameur).
  • Nous constatons quand même, qu’un certain nombre d’appartements sortent du marché faute d’investissement pour les rénover ou les entretenir que se soit par manque de moyens ou d’envie des propriétaires.
  • Comme d’habitude, et ce depuis 4 ans, quand un appartement revient à la location dans un état moyen et qu’il n’est pas rénové ou amélioré, nous baissons le prix des loyers de 40€  en moyenne pour les  petites surfaces et de 60 à 80€ pour les grandes.
  • Malheureusement, les travaux que nous préconisons au propriétaire de faire ne permettent pas toujours de maintenir le niveau de prix loyers à ceux conclus lors du précédent bail mais nous donne plus de chance de le louer rapidement.
  • Le prix des loyers à Marseille stagnent et cela devrait durer. Le gouvernement semble avoir reculé sur les loyers médians et c’est une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs à long terme.

Le marché de la transaction : le centre en pente douce, la périphérie qui plonge

Je fais moins de transactions que de locations donc je ne suis pas en mesure de donner des statistiques . Je ne vous dirai donc que ce que j’ai fait ce dernier trimestre et ce que je constate en discutant avec mes confrères spécialisés en transaction. Mon agence a conclu 8 ventes ce trimestre et signé 5 compromis.

Ce que l’on constate, c’est que :

  • Les prix sont en baisse de  3 à 4% et au moins 20% dans les quartiers nord. l'immobilier est une aventure
  • La ristourne obtenue par les acheteur serait de 7% sur le dernier prix de publicité.
  • Beaucoup de petites surfaces sont présentées du studio au T2 contrairement au  T3 et les T4 dont les stocks baissent et qui du coup se vendent mieux et plus rapidement.
  • Le nombre de biens à vendre s’accumule sauf dans les quartiers centraux ou l’offre demeure stable.
  • Les quartiers nord et les quartiers périphériques comme St Marcel sont fortement touchés et une grande quantité de biens sont à vendre…deux fois plus d’appartements et de maisons à la vente que l’an dernier .
Cela ne présage rien de bon.

Sans faire de stigmatisation :

Il y a quand même un lien entre les prix du marché et les lieux :
  • où s’installent des campements,
  • où l’insécurité règne
  • et  l’incivisme est monnaie quotidienne
  • et où ni la justice ni la police ne sont efficaces.
L’insécurité et l’incivilité sont les premières causes de la baisse marquée de l’immobilier dans les quartiers nord et périphériques.

La dévalorisation des biens, une réalité ou …?

Je vois régulièrement, malheureusement, des jeunes qui ont acheté leur T3 à 130 000€ dans ces quartiers (13011, 1013, 13014) et qui n’arrivent pas à les vendre à 100-110 000€,  5 ans après. A cause de la loi Duflot/ALUR, ce trimestre sera mauvais avec un mois de septembre noir en terme de signatures. De plus en plus de confrères ferment soit,  financièrement exsangues, soit découragés par le marché et les mesures de ce gouvernement. Les décrets que nous attendons depuis des mois vont attendre des mois… Nous devions les avoir en avril puis en juin maintenant ils n’osent plus donner de date car ils n’en savent rien et découvrent la complexité d’appliquer ces « lois ».

Le marché des bureaux et de l’investissement est presque à 0 :

Nous avons eu très peu de contact pour les bureaux et commerces présentés à la location.

Mon conseil : Attendre l’amélioration du dispositif Duflot !

Quant aux investisseurs d’appartements dans le neuf, je leur conseille d’attendre l’amélioration du dispositif Duflot et de profiter des ristournes que les promoteurs consentent dans cette période difficile. marché immobilier marseille Toujours pareil, dans du neuf : achetez dans les quartiers centraux et pas au-dessus de 3.500€…mais il faut trouver le programme. La rentabilité de tels investissements demeure faible. Il y a un an nous avions fait beaucoup d’estimations car nos clients envisageaient de vendre leur patrimoine. Finalement ils ont opté pour le statu-quo sauf ceux qui ont décidé de partir de France et qui mettent en vente plutôt leur propriété et biens d’exception que leur patrimoine de rapport.

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Commentaires

  • Stéphane Pujol 20 July 2014

    merci Richard, si tu veux même écrire sur le blog, j'en serais flatté.

  • MATHEY richard 20 July 2014

    Avant tout bravo pour l'effort d'analyse précise du marché à travers tes chiffres personnels.. Cela m'incite a faire de même afin de te donner moi aussi des chiffres précis de mon activité que ce soit en location ou en transaction, a mes crayons et calculettes pour conforter ton analyse j'en suis sur, mais je suis comme toi plutôt que d'affirmer des vérités sur la marché immobilier je préfère analyser et donner des chiffres concrets. Un bel exemple merci Monsieur PUJOL.richard Mathey immo8 gestion a Marseille

  • Stéphane Pujol 20 July 2014

    Bonjour Marc Quand j'ai lu ce changement de zonage, je suis resté perplexe...cela doit devenir un réflexe en ce moment. Ne pas considérer l'hétérogénéité de notre ville est une première erreur. Outre cela, je ne pense pas qu'il y aura de tension spéculative à Marseille car notre marché s'enfonce et je crains que cela soit dans la durée. Certes cela favorisera quelques investissements en "Duflot amélioré" mais je pense qu'on ne retrouvera pas le succès d'antan (scellier sans remonter trop loin)...et qu'au final ce zonage peux même un peu soutenir nos marchés. Pour être franc, il va falloir évaluer avec papier et crayon cela. Peut-être un sujet d'article. Merci Marc de votre question et bonne semaine.

  • Marc 20 July 2014

    Bonjour Stéphane, ça y est Marseille est officiellement zone tendue. ... puisque passée en zone A ! Le risque est maintenant celui de la tentation spéculative. Gare au comportement des pros, agents immobiliers comme promoteurs ou autres intervenants. J'ai la même crainte pour Montpellier et Lille en regard du pouvoir d'achat des populations locales. Lyon me semble plus solide. Vous en pensez quoi ?

  • Pierre 20 July 2014

    Le problème est qu'en ce moment on ne voit pas trop la création de richesse en France et encore moins sur Marseille. Je vois plutôt les créateurs de richesse partir. En tout cas, pour l.instant, ces 3 appartements n'ont pas de prix car ils ne sont pas achetés, mais je doute qu'ils partent à ce montant.

  • Stéphane Pujol 20 July 2014

    Bonjour Pierre Je partage totalement votre avis, sauf sur le bon prix car nul ne peux anticipé un marché en terme de création de richesse et de flux de population. Merci de votre commentaire

  • Pierre 20 July 2014

    Bonjour, L.aventure de ces jeunes semblent conforme aux analyses de ce document http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-juillet-2014-les-742.html, ou il est stipulé qu.en province ceux qui ont acheté depuis 2007 se font tondre avec le début du retournement du marche. A mon avis, ceux qui l'ont compris vont louer au lieu d.acheter. D.ailleurs le marché de la location semble repartir ce qui n.est pas le cas des ventes. Mais n.est ce pas une bonne chose ce retournement favorisé par la déflation actuelle et la crise économique? Les acquéreurs des années 902000 feront simplement une moindre plus value donc je ne les plains pas, ceux qui sont a plaindre sont ceux qui ont acheté entre 2006 et maintenant et malheureusement c.est souvent des jeunes qui se sont endettés au maximum pour suivre le mouvement...non seulement la jeunesse actuelle est sacrifiée avec 25 % de chômage mais en plus ils ont surpaye leur logement. En tout cas même dans le 13008 ça coince : sous ma location, les 3 appartements de 145 mètres carrés sont à vendre sans succès en dépit de baisses successives de 550000 à 475000. Mais si on rapporte cela à mon loyer de 1500 euros / mois, ces prix sont trop cher. Le bon prix serait de maximum 240*1500 soit 360000 euros et donc le marche est surévalué de 25% (475000-25% = 360000).

  • Stéphane Pujol 20 July 2014

    Merci Pascal pour ce commentaire qui me touche beaucoup. On y arrivera:-)

  • Pascal 20 July 2014

    Bonjour, Après 6 mois de vie hors de Marseille, je constate que l'image "vendue" dans les médias et la réalité du terrain est encore bien différente. Le climat de l'immobilier est et reste difficile, il faut savoir envisager un changement de cap pour tenir le coup et ne pas mourir étouffé par la bureaucratie. Voyant Marseille de l'extérieur a présent, je me rend compte que ce Magnifique potentiel est appauvri et tristement amené vers le bas. C'est réellement dommage que tous les Marseillais (au sens large) ne se rendent pas compte qu'ils vivent dans une ambiance et quart Sud-Est privilégié ! La pression et le désordre mettent une couche de "noirceur" autour d'un vrai joyau.... 20 ans de vie Marseillaise et un regard Toulousain à présent, me font dire qu'une seule volonté politique n'y fera jamais rien, le cadre de vie est fait par ces habitants. Il en va de même de cette envie de faire toujours et toujours des bénéfices sur le dos de occupants sans ouvrir les yeux sur le cadre environnant. J'espère que pour vous et votre staff, une amélioration se fera dans les mois à venir.

  • Stéphane Pujol 20 July 2014

    Ce serait une erreur de notre bureaucratie de plus...ville trop hétérogène pour rentrer dans des cases et pauvre...

  • Marc 20 July 2014

    Bonjour Stéphane, le plus amusant c'est que je pense que Marseille a de bonnes chances de passer en zone A..... ce qui veut dire des plafonds de loyers revus à la hausse pour certains dispositifs. ... et des tentations spéculatives pour certains ?

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