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Mesurer la rentabilité de votre investissement locatif

Avant, ceux qui investissaient le faisaient avec bon sens et intuition, sans mesurer la rentabilité ou le risque qu’ils prenaient.

Bien investir dans l’immobilier ne s’apprenait pas à l’école.

A cette époque, il y avait de l’inflation, les taux d’intérêt étaient entre 4 ou 7%, nous avions de la croissance et notre pays ne faisait pas fuir les investissements ou ses entrepreneurs.

Mais notre environnement économique a changé.

Le niveau de risques pour tous les placements est devenu très fort par rapport à des espérances de rentabilité de plus en plus faibles.
Et si, en plus   vous parvenez à gagner de l’argent, la question des impôts se  pose pour ne pas se faire plumer.

Cet article ne concerne pas ceux qui payent l’Isf et qui ont déjà remboursé leurs dettes d’achat d’immobilier de rapport, car pour eux, il n’y a pas de bonnes solutions.
Chaque année, majoritairement ils s’appauvrissent ou presque.

Cet article est destiné à ceux qui veulent se constituent un patrimoine et qui souhaite prendre des décisions sur des bases rationnelles, ceux qui veulent évaluer le rapport entre la rentabilité et le risque de leur investissement.

 

Le seul critère de rentabilité qui importe est celui de la rentabilité des capitaux investis 

Capitaux investis marseilleQuand vous placez des fonds en assurance vie, vous mesurez le rapport par rapport aux fonds investis. Ils vous ont rapporté 2.5% en 2015 et vous rapportera 2.25% en 2016, 2% en 2017

Vous faites la même chose quand vous investissez en action, vous calculez le rendement par le cumul des dividendes et de la plus-value (ou de la moins-value).

Suggestion lecture :  Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Vous mesurez la rentabilité par rapport aux capitaux investis.

Pourquoi ne faites-vous pas ce même calcul pour l’immobilier dans la phase d’emprunt ?

Pourquoi considérez-vous que le rapport de l’immobilier est celui des loyers annuels divisés par le prix global?

Pourquoi n’intégrez-vous pas uniquement la sortie de trésorerie réelle pour faire votre calcul de rentabilité?

Pourquoi ne pas prendre en compte le loyer que le locataire paye et qui vient notablement baisser votre sortie de trésorerie?

Voilà pourquoi vous devez calculer la rentabilité des capitaux investis ou comme les financiers l’estiment, le TRI (taux de rentabilité interne) qui est la rentabilité des sommes que vous avez effectivement investit  par rapport à la valeur du bien à son échéance.

La rentabilité de l’immobilier se situe dans la phase d’emprunt.

Exemples de rentabilité pour des investissements réalisé par nos clients :

Pour des rendements bruts compris entre 4,73% et 5,75% , vous obtenez une rentabilité financière (rentabilité des capitaux investis) comprise entre 6,42% et 10,28%…

Exemple pour l’achat d’un grand T1 de 36m² dans le 13005 : 

Investissement total :
Achat  : 80 000€,
Frais de Notaire (9%) 7 011€
Frais Agence  : 0€
Travaux de rénovation :  5 000€
Frais de Dossier (emprunt) :  1 200€
Frais crédit logement (emprunt)  : 1 104€
Capital à emprunter 94 315€                                                               Mensualité 617,59€

Rendement net de charges 5,75% 
Rentabilité financière : TRI
10,28%

 

Pour un T3 de 63 m² dans le 13006 : 130 000€ plus 10 000€ de travaux

Suggestion lecture :  Investissement locatif clés en mains - Rue Schiaffini (réalisé)

Investissement total :
Achat  ; : 121 495€
Frais de Notaire (8%)  : 9 873€
Frais agence :  8 505€
Travaux Rénovation :  10 000€
Frais de Dossier (emprunt) : 1 000€
Frais crédit logement (emprunt) 1 794€

Capital à emprunter 152 667€                                                                 Mensualités : 1005,96€

Rendement net de charges 4.73%
Rentabilité financière : TRI 6.42%

 

Pour des bureaux :

Achat de bureaux de 100m2, financé par un emprunt sur 15 ans, au prix FAI de 220 000€ à Marseille 13006 loué 1200€ par mois

Investissement total :
Achat  : 207 547€
Frais Agence  : 12 453€
Frais de Notaire (8%) 15 807€
Frais de Dossier (emprunt) 1 000€
Frais crédit logement (emprunt) 3 036€soit 239 843€

Capital à emprunter 239 843€                                                                 Mensualité 1 582.76€

Rendement net de charges :   5.57%  
Rentabilité financière : TRI 8.98%

 

Comment mesurer le risque?

L’évaluation du risque est difficile dans l’immobilier à cause de nombreux facteurs: non-transparence des prix, valorisation difficile selon les emplacements, l’état des appartements, la solvabilité des locataires.

La mesure du risque est également personnelle car chacun ne va pas le percevoir de la même façon selon son expérience, ses craintes, sa connaissance du marché ou des aspects techniques, juridiques.

Pour évaluer avec le plus de précision, vous pouvez vous faire accompagner par un agent immobilier dont la mission peut-être d’évaluer:

  • Le coût d’entretien, donc les travaux
  • Le risque de vacance locative
  • La pérennité du niveau des loyers
  • La solvabilité des locataires

Les deux premiers risques sont faciles à mesurer et à chiffrer avec un agent immobilier.

Le niveau des loyers dépend du pouvoir d’achat par personne qui est stable sur longue période. Il dépend de la démographie et de notre richesse qui évoluent à la marge.

Suggestion lecture :  Les 10 plus belles maisons à la vente à Marseille et ses environs

La solvabilité des locataires à Marseille n’est pas une crainte.  Cette solvabilité est elle aussi remarquablement stable pour les quartiers centraux grâce à notre bassin d’emploi d’entreprises et d’administration.

Vous pouvez donc estimer le risque, mais pas le mesurer.
Voilà pourquoi les bonimenteurs dans notre métier font parfois prendre des vessies pour des lanternes. Voilà pourquoi, un accompagnement par un professionnel est toujours préférable.

 

C’est l’emprunt qui fait l’intérêt de l’investissement immobilier avec un risque très mesuré.

Aujourd’hui, un bon placement rapporte entre 6 et 10% dans le meilleur des cas. Vous avez mieux ?

Imaginez le nombre d’épargnants qui seraient intéressés par de tels placements ? Pourquoi pas vous ?

 

Besoin d’un conseil sur un investissement locatif à Marseille? N’hésitez pas à me contacter

 

 

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