Procédures en cas d'impayés : la phase pré contentieuse & la phase contentieuse

La phase pré contentieuse

La phase pré contentieuse est la phase au cours de laquelle nous allons relancer amiablement le locataire pour l’emmener à régler. Nous procédons le plus souvent selon au schéma suivant :

• Le 15 du mois, relance simple (et/ou RAR) par courrier / ou par mail, rappelant au locataire les termes de ses obligations financières indiquées dans le bail. Ce processus de relance est généralement automatisé. Ces relances sont faites à l’attention du locataire, mais aussi des garants (le cas échéant).
• Relance téléphonique au locataire (et /ou garant).
• Dans certains cas passage sur les lieux loués (non systématique).

A ce stade, la plupart des impayés sont réglés à la fin du mois, mais il peut être convenu d’un commun accord avec le locataire de mettre en place un échéancier, un étalement de la dette sur les mois qui suivent (mais Il est important de ne pas se laisser embarquer dans échéanciers trop longs, le locataire devant comprendre que s’il a des difficultés,  le propriétaire peut également avoir des impératifs financiers dont dépend le paiement des loyers. Il faut trouver un juste milieu pour que tout le monde s’y retrouve. Quand tout ce travail est effectué et que le locataire n’a toujours pas réglé, ou qu’aucun accord amiable n’a pu être trouvé, il reste la voie contentieuse à proprement dite.

La phase contentieuse

1) Si nous ne voulons  pas nécessairement résilier le bail, et si on veut éviter des honoraires d’avocat,  nous déposons une requête en injonction de payer au greffe du tribunal de situation de l’immeuble, qui devra contenir le bail, le décompte, et tout justificatif des sommes dues.  Le juge qui  estime la requête justifiée rend une ordonnance valant injonction de payer qu’il nous communique. Nous la faisons  signifier au locataire par huissier de justice. Le locataire a un mois pour contester par la voie de l’opposition auprès du tribunal. Passé ce délai d’un mois, l’huissier fait apposer par le tribunal la formule exécutoire sur l’ordonnance. Il peut ensuite faire les actes de recouvrement forcé (saisies comptes bancaires, saisies salaires, saisie meubles, etc…) pour récupérer les impayés.