Quand les rénovations énergétiques seront-elles rentables ?

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Jamais. Oui, jamais !

Avoir des retours sur investissement qui sont compris entre 10 et 300 ans n’est financièrement pas rentable dans les conditions d’aujourd’hui. Pourquoi je parle des conditions actuelles ? Car ce sont les conditions d’aujourd’hui qui vont drastiquement évoluer : l’énergie va continuer à monter, donc les temps de retour sur investissement vont baisser mais surtout, c’est la perception du marché de la vente qui va changer.

Aujourd’hui, personne ne mesure ni la quantité des travaux, ni le coût, ni la rentabilité des investissements ou encore l’impact sur les prix des biens ! Pourtant, dans 10 ans l’obsolescence d’un appartement ou d’une maison sera bien évaluée en fonction des consommations estimées dans le DPE.

C’est par la valorisation du prix de vente que ces travaux vont devenir rentables ! 

 

La lutte par la contrainte contre les passoires énergétiques est lancée car il n’y a plus le choix

impact des nouveaux dpe sur l obsolescence des logements

Dès 2025 les logements disponibles notés G au DPE ne pourront plus être loués. Il en va de même en 2028 pour ceux notés F et en 2034 pour ceux notés E.

En ce qui concerne la vente de maison et immeubles en monopropriété, un audit énergétique (en plus du DPE) sera obligatoire dès Septembre 2022 pour les biens les moins biens notés : D, E, F ou G.

Enfin, dans le cadre du décret tertiaire, les propriétaires de grands locaux (bureaux de plus de 1000m² au total, peu importe le nombre de propriétaire) doivent déclarer leur consommation d’énergie depuis ce 1er janvier 2022 et les réduire de 40% en 2030, 50% en 2040.

Il est donc important d’engager les travaux de rénovations énergétiques tant dans l’appartement que dans les copropriétés tout en gardant à l’esprit que les véritables travaux d’économies d’énergies ne vont pas dépendre du seul choix du propriétaire mais souvent de la copropriété.  

 

Au bout de combien de temps ces rénovations sont-elles rentables ?

Pour être totalement transparent, les travaux additionnels que l’on doit faire pour mieux isoler, ventiler et chauffer les appartements et immeubles; ont une rentabilité comprise entre 1 et 4% par an (sauf pour les travaux d’amélioration et d’optimisation des chaufferies collectives dont les rentabilités sont plus importantes).

La volonté du gouvernement est que les appartements parviennent à obtenir un DPE en C qui sera donc considéré comme le seuil minimal. En dessous, il est probable que les biens seront pénalisés en termes de prix. La difficulté est que tous les biens n’arriveront pas à cette lettre C, notamment dans les immeubles du centre et nos 3 fenêtres marseillais.  Quant à cibler un DPE en B ou A, cela nous semble totalement illusoire à Marseille pour nos immeubles du centre-ville.

 

Des investissements rentables en 30 ans ?

France stratégie a dévoilé une note se basant sur l’étude du CIRED. L’enquête porte sur la rentabilité économique des rénovations énergétiques et propose un mécanisme pour faciliter le financement des rénovations. 

L’étude du CIRED concerne 22 millions d’habitations. Sur ces 22 Millions, la rénovation de 9 à 17 millions de ces logements, via leur mécanisme, serait rentabilisée par les économies d’énergie à horizon 30 ans.

renovation immobiliere et rentabilite

 

Des résultats à prendre avec des pincettes

Ce sujet est éminemment politique. Il faut donc être particulièrement prudent avec les articles qui parfois vantent les gains ou font croire que les subventions seront très importantes. Je trouve même certains articles très militants sur ces sujets. 

En tant qu’agents immobiliers sensibles à ces éléments, il est évident pour nous de sensibiliser nos propriétaires. Nous devons nous engager et engager nos clients dans des rénovations énergétiques intelligentes et sur le long-terme mais, il faut le faire avec prudence. Tous les changements légaux sont encore difficiles à appréhender. 

retouor sur investissement renovation energetique

 

Des divergences existent quant au calcul de ces coûts de rénovations. Hellio, spécialiste des économies d’énergie a mandaté le bureau d’étude Geo Energie pour comparer leurs chiffres avec ceux du gouvernement. Selon eux pour passer de F à D dans un appartement haussmannien typique, il faudrait compter 470€/m²; une estimation supérieure à ce qui était annoncé :

cout pour renover son appartement

Difficile de prédire en combien de temps votre investissement sera rentable ! La seule certitude est que ces travaux sont à réaliser et à anticiper.  La rentabilité économique immédiate n’est pas le seul élément à prendre en compte dans vos calculs !

Connaissez-vous ce qu’est la valeur verte d’un logement ?

Cette expression désigne la revalorisation positive de la valeur vénale de votre bien, engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale en comparaison avec un autre appartement. L’érosion des prix de vente de certains biens devrait déjà se faire sentir début 2022.

Nicolas Moulin explique par ailleurs que nous pouvons déjà observer une tension sur le marché immobilier parisien avec une possible décote de la valeur des passoires thermiques. Beaucoup de propriétaires ne souhaitant réaliser les travaux essayent de les vendre avant notamment l’audit énergétique obligatoire de fin 2022.

 

La question que certains se posent: l’immobilier ancien restera il une valeur refuge pour chacun compte tenu de tous les investissements à faire et de l’obsolescence probablement programmée ? 

Selon nous oui compte tenu qu’il y aura de moins en moins de constructions neuves, mais tous les immeubles ne pourront en bénéficier car d’un âne on ne fait pas un cheval de course.

Commentaires

  • Stéphane Pujol 10 février 2022

    Bonjour Pascal Je partage complètement ton avis. C'est notre rôle de conseil et de professionnel de travailler sur la prise de conscience Merci pour le commentaire Stéphane

  • Camliti 10 février 2022

    Bonjour, Certes le retour sur investissement semble lointain, voire très lointain, mais si nous ne faisons rien pour engager une vraie prise de conscience, le propriétaires ne ferons rien et la zone critique arrivera. Une rénovation intelligente et non pas seulement de l’enveloppe bâtit sera bénéfique pour tous.

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