Avec la loi Pinel, à quel prix investir dans le neuf à Marseille pour une bonne rentabilité?

A Marseille,  la rentabilité locative dans l’ancien tourne autour des 6,2% avec un loyer moyen à 12,5€ le m2, soit 150€ de loyer par an et un coût dans l’ancien à 2355€ le m2 (selon meilleursagents http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/marseille-13000/). Dans le neuf, il ne faut pas s’attendre à de tels taux de rentabilité et la rentabilité économique est toujours plus faible que dans l’ancien. Cela est normal, compte tenu des coûts de construction et des qualités du neuf (isolation thermique et phonique, terrasses, parking ou box sous l’immeuble) et de l’absence de travaux importants pendant les vingt premières années de la vie du bâtiment. Pour cette raison, les gouvernements la dopent depuis 20 ans à coup d’avantages fiscaux instables et coûteux. Ces incitations évoluent au grès des gouvernements et de la croissance.

 

La rentabilité économique du Pinel ne dépendra pas du loyer plafonné mais des loyers de marché

 

  Plusieurs remarques : –          Ces rentabilités sont brutes sont avant avantages fiscaux et ne tiennent pas compte des impôts fonciers (presque un mois de loyer), des frais de gestion éventuels  (entre 6 et 9% selon les options) et des charges restant à la charge du propriétaire (entre 0,5 et 0,65€ le m2 tous les mois). –          Sur ces T3,  les plafonds de loyer sont environ 10% supérieurs au loyer de marché que j’ai estimés. –          Si vous êtes surpris par le loyer du T3 d’Ilot 18, c’est qu’il est dans le patio à un bas étage et doté d’une petite terrasse de 7m2.   Donc par rapport à l’ancien, la rentabilité économique brute du neuf est inférieure de 1,47% à 2,5% sur des loyers de marché estimés. Frais de gestion, impôts et charges propriétaires sont presque identiques. Une telle différence s’explique par les qualités du neuf par rapport à la demande et les travaux à financer dans l’ancien dans l’appartement mais aussi dans l’immeuble. NB : Si j’avais fait ces simulations sur des T2, la rentabilité aurait été supérieure d’environ 0,2 à 0,3% selon les cas.     La rentabilité après avantage fiscal pendant l’avantage fiscal.

Investir en Pinel est-il donc rentable ?

Oui, vous l’avez compris, il peut l’être avec presque 2 points de rentabilité supérieur au taux du crédit. Ce n’est pas un placement qui vous fera faire fortune mais il peux se révéler intéressant selon son prix d’achat et son emplacement.  Il est déjà plus rentable de 0,3 à 0,7% que le Duflot qui écrasait les rentabilités des beaux programmes. Je dirais juste que le Pinel est rentable grâce aux modification apportées et grâce aux taux d’emprunts très bas dont il faut savoir profiter. Je suis prudent dans ma réponse car les critères de rentabilité sont personnels, tout comme l’aversion au risque, les taux d’imposition, la structure du patrimoine.   Pour les plus débrouillards et ceux qui se sentent l’âme d’un promoteur,  n’oubliez pas que vous êtes autorisés à faire  construire votre programme ou vous associer à des programmes à construire. En ne passant pas par un promoteur, vous ferez des économies d’au moins 20% sur le prix d’achat, parfois 30%. Bonne négo pour ceux qui se lancent ! PS: attention les promoteurs montent leur grille de prix et il l’est rapporté des remontées de plus de 20 000€ en quelques semaines.