Les règles à savoir quand vous voulez acheter du neuf: faites le accompagné par un avocat et une agence immobilière indépendante

Immobilière pujol | Nous croyons que l’immobilier est fait de belles expériences
Ces dernières semaines, deux cas m’ont exaspéré:
– un couple de jeunes qui viennent de se marier se sont fait « conseiller » d’acheter un T1 de 30m dans du neuf pour vivre ensemble. Résultat: 6 mois après leur mariage, ils sont toujours chez leur parent à cause du retard du promoteur.
– un monsieur de 56 ans s’est fait vendre un T2 alors que le commercial savait qu’il aurait besoin de vendre cet appartement pour ses 65 ans…Résultat: il a payé 3500€ le m pour un T2 que j’ai évalué 2700€ le m…

Règle n°1 quand vous achetez dans du neuf : faites vous accompagner et conseiller par un avocat 

 Pourquoi un avocat?
Car les délais de construction sont rarement respectés et les contrats de réservation sont souvent non contraignants pour le promoteur. Dans ce contrat vous devrez prévoir les clauses qui permettront de compenser l’éventuel préjudice dû au retard de livraison. Imaginez que vous avez vendu votre appartement, vous avez donné votre dédite de location, mais le bien que vous avez acheté finalement aura du retard et vous ne pourrez emménager dans les délais prévus. Imaginez comme ces jeunes sont pressés d’habiter ensemble…
immeuble neuf la Capelette marseille
Que ferez-vous si vous n’avez pas prévu ces clauses dans le contrat avec le promoteur? Prenez donc vos précautions en faisant rédiger une clause qui vous protège des retards imprévisibles, qui sont malheureusement très courants (60% des projets selon notre expérience).

Règles numéro 2: Prenez les conseils d’un agent immobilier local qui ne dépend ni du promoteur ni de la banque.

Pourquoi un agent immobilier local et indépendant ?
Si vous achetez un appartement en investissement locatif à Marseille ou ailleurs sachez que les promoteurs annoncent parfois des prix de loyers surévalués dans leur « soit-disant » étude locative ou des charges minorées.
Parfois également c’est l’agent immobilier ami du promoteur, qui pour lui démontrer sa qualité annonce des loyers trop chers. Demandez conseil à un agent immobilier local sans rapport avec le promoteur pour estimer le loyer de l’appartement que vous souhaitez acquérir afin de faire vos simulations sur des bases réelles.
Pourquoi faire gérer son bien par un agent immobilier local et indépendant?
Car l’agent immobilier du promoteur tiendra forcément le même discours que ce dernier et ne vous donnera qu’une vision biaisée ou trop flatteuse.
Faites également attention aussi au bouquet de services (promotion, assurance, crédit, gestion locative) que les grands circuits de la finance et de la banque vous proposent quand le promoteur, la banque et l’agence immobilière sont toutes filiales du même groupe.
 
gérer du neuf à marseille De nombreux articles dans la presse ont fait l’écho des sur-promesses de rendement d’appartements vendus en loi Scellier ou Duflot par les promoteurs dans des villes sans demande locative. C’est exactement ce qui s’est passé sur un immeuble neuf rue sainte que nous gérons dans le 6ième à Marseille où les loyers annoncés étaient 20% au-dessus de la réalité du marché et les prix d’achat étaient le double du marché de l’ancien… Faites appel aux agences immobilières locales pour connaître les prix du marché, mais aussi pour la gestion locative de votre appartement à Marseille

Règle numéro 3: Conserver 20 ans votre appartement est un minimum pour ne pas perdre d’argent

Acheter du neuf c’est payer très très cher des biens de qualité. Prendre les clefs, c’est déjà perdre 10 à 15%. Vendre au bout de 5 ans, c’est perdre 20%. Acheter aujourd’hui à 3800€ le m c’est probablement revendre à 3000€ dans 10 ans. Le marché de l’ancien ne valorise pas les qualités du « neuf devenu vieux » par rapport à l’ancien construit il y a 40 ans… Le risque de revente à perte au bout de 10 ans est d’environ 80%. Ce risque est compensé par une économie de charge, l’absence de travaux, mais pour cela le temps doit faire son oeuvre… Dernières astuces pour acheter du neuf:
  • Négociez avec le commercial du promoteur en fin de trimestre, car il doit faire ses objectifs et vous aurez plus de chances d’obtenir quelque chose si votre signature est en jeu (ou idéalement en fin d’une mauvaise année)
  • Si un promoteur vous vante le futur quartier en devenir: ayez conscience qu’un quartier met plus d’une génération à évoluer…Comptez 30 ans et cela si tout va bien.

 Confier la gestion d’un bien : combien ça coûte ?

 

Commentaires

  • Stéphane Pujol 13 février 2018

    Il est évident que les derniers étages se vendent mieux que ceux situés en bas. Mes constats sont surtout pour tous ces jeunes couples qui achètent du neuf et veulent revendre quelques années après. Dans 80% à 90% des cas, ils perdent de l'argent sur le prix d'achat. Donc quand on achète du neuf, il faut avoir conscience que c'est pour du long terme et que le temps où les prix du marché montaient est fini. Je n'ai effectivement pas en tête d'immeuble à moins de 500m de moins de 5 ans. Merci pour votre avis sur le blog et navré de vous répondre si tard, j'ai été en congé et n'avais pas vu votre commentaire A bientôt

  • Mecadier 13 février 2018

    Merci beaucoup Monsieur Pujol Comment se base alors un agent immobilier comme vous car c'est le seul immeuble récent à 500 m à la ronde. Car tous des vieux immeuble comme le square jean bouin qui tourne au alentours de 1800/2000 euros. le parc dromel 1700/1800 euros le m2. Comment déterminer un immeuble de 5 ans dans ce quartier selon vous car il ne y en a aucun. Vous donnerez au bas mot quel prix au M2 pour un immeuble de 5 ans vers ce quartier dans une fourchette large. Après j'imagine que je suis au dernier étage un peu plus côté. Merci vous êtes un grand professionnel vraiment ce blog est extra. Merci

  • Stéphane Pujol 13 février 2018

    Non il n'y a pas de risque de passer de 3500-3800€ à 2000€. Les grands ensembles des années 50-60 avec chauffage collectif ne sont pas recherchés très bas quand ils ont été mal entretenus, mal gérés ou dont l'occupation est dégradée. Les immeubles plus récents, bien entretenus ou les immeubles de qualité se vendent beaucoup mieux. Je n'ai pas d'inquiétude sur l'avenir du quartier, simplement le neuf est trop cher. Merci de votre commentaire

  • mercadier 13 février 2018

    merci monsieur PUJOL Donc le prix ne dépend des immeubles à 50 m des année 1950 à Marseille ? mais d'un immeuble récent. Y'a t'il un risque de décote de 3500/3800 à 2000 euros ? Car on est vers Dromel Sainte Marguerie . Car le prix de l'immeuble de 1950 en face c'est 2000 euros La valeur d'un immeuble récent n'est pas la même que de l'ancien de 1950 ? Ce quartier as t'il un avenir ? Merci bcp

  • Stéphane Pujol 13 février 2018

    Il suffit de regarder le prix des ventes des appartements similaires construits il y a 5 - 8 ans et qui se vendent. Vous ne les trouvez pas à 3500€ mais plutôt dans une fourchette de 2900-3300€ le m

  • Meecadier 13 février 2018

    Merci de votre réponse même si je me mêle les pinceaux Juste quand je vois d’un immeuble neuf en tous cas très bien construit de 3500 euros m2 à côté à 50 m entre 1800 et 2000 le m2 Pourquoi le quartier de sainte marguerite drille est si mal côté dans le 9 eme.? Pensez vous que c’est possible que le prix du neuf dans 10 ans tombe à 2000 euros ? Comme le prix des vieux immeubles. Je voulais juste une idée de valeur si c’était le cas aujourd’hui si possible bien sûr. Merci vous êtes là bible de l’immobilier

  • Stéphane Pujol 13 février 2018

    Bonsoir C'est une grande inconnue. Dans un marché stable, je pense qu'il y a un fort risque de revendre à perte. Mais la perte sera-t-elle de 5%? de 10% de 20%. Je ne sais répondre. Pour cette raison je ne conseille du neuf que si le propriétaire conserve l'appartement 20-25 ans pour bénéficier des économies de travaux, de charge et donc compenser la perte sur le prix d'achat. Enfin, chaque immeuble est un cas particulier... Navré de n'être plus précis. N'hésitez à me questionner de nouveau. Stéphane

  • mercadier 13 février 2018

    Bonjour Monsieur PUJOL Quelques choses que je comprends pas dans mon immeuble c'est 3500 euros le m2 en neuf en moyenne voir plus donc les grands appartements c'est 300.000 euros pour 90m2 vers Dromel Sainte Marguerite en moyenne . A cote dans la rue en face c'est 1800 le m2 et c'est vendu 100.000 euros un appartement de 53 m2 de 1965. Du coup pour vous combien coutera le m2 du batiment neuf dans 10 ans dans l'hypothèse d'un marché stable ? Votre résonnement à l'air tellement juste merci de votre réponse.

  • Stéphane Pujol 13 février 2018

    Non à ce prix, c'est très bien. Vous n'avez pas de risque de décote. Bonne soirée

  • mercadier 13 février 2018

    merci pour votre réponses je me suis mal exprimé désolé . J'ai près de 125 m2 loi carrez dans un appartement payé 3000 m2 mais il en fait 150 m2 habitable. J'ai donc payé 3000 euros m2 carrez et 2500 euros m2 hors lois carrez dans le même immeubles le gens ont payé 3600 voir 4000 euros m2 Es ce que l'appartement de décotera énormément ? Dernière étage. Terrasse. 60 M2 Salon Salle à manger. Merci J'adore votre blog

  • Stéphane Pujol 13 février 2018

    Bonjour A 75 000€ vous ne risquez rien pour du neuf. C'est un bon achat même si je ne recommande pas les studios. Dans 5 ans, vous le vendrez à ce prix, même peut être 85 000€ s'il est bien. Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à me poser des questions Stéphane

  • Mercadir 13 février 2018

    Votre blog est top J'ai acheté dans le 9 ème 2 non loin du vélodrome dans du neuf 3000 M2 sachant que j'ai plus de 25 M2 en plus que je compte pas hors loi Carrez. Le promoteur est un amis Qu'en pensez vous si je revend dans 5 ans. Vais je perdre de l'argent au prix du M2 acheter pr du neuf. En moyenne je parle Merci

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  • Vincent 13 février 2018

    Ok, merci. Je ferais attention dorénavant ;)

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