Le prêt collectif en copropriété

Le prêt collectif en copropriété : bonne ou mauvaise idée ? Dans le cadre des ravalements imposés par la ville de Marseille, de nombreux copropriétaires nous sollicitent pour bénéficier d’un prêt collectif. Certains de mes gestionnaires y sont favorables, ce qui n’est pas mon cas. D’où des échanges au sein de notre équipe que je reprends dans cet article. Voyons donc les avantages et réels inconvénients au prêt copropriété.

Combien coûte un ravalement de façade ?

Ravaler un petit immeuble de 3 étages (de 4 lots) à Marseille coûte au moins 20 000€, voir parfois beaucoup plus. Ce qui fait une quote-part de travaux comprise entre 5000 et 10 000€ par propriétaire. C’est une charge lourde, surtout si elle n’a pas été anticipée. Et pour cette année, vous ne bénéficiez pas de la déduction (Notre article : Prélèvement à la source : maximisez vos travaux en 2018 ou n’en faites rien   

Les avantages du prêt collectif

1er avantage : Pas de contrainte au niveau de l’âge : Le montant du prêt n’est pas fonction de votre âge. La banque ne vous opposera le fait que vous ayez 80 ans pour refuser de vous prêter. C’est intéressant pour les personnes âgées qui souhaitent conserver leur capital pour les coups durs. 2ème avantage : Pas de contrainte au niveau de votre capacité d’emprunt : Le prêt collectif est indépendant de la capacité d’emprunt des nouveaux acquéreurs. Prenons l’exemple d’un jeune couple qui aurait emprunté sur 25 ans : ils n’ont plus de capacité d’emprunt puisqu’ils viennent d’acheter leur appartement, mais pourront tout de même contracter le prêt collectif. Les travaux pourront donc se faire mais cela fragilise parfois la situation des jeunes copropriétaires. 3e avantage : le prêt collectif est accordé assez rapidement. 2 à 3 mois sont nécessaires quand tous les documents sont fournis. 4avantage : aucune caution ou solidarité entre les copropriétaires. Chacun n’est responsable que de lui-même.

Les inconvénients du prêt copropriété

1er inconvénient : Le premier et non des moindres, c’est que ça coûte cher. Prenons l’exemple d’un copropriétaire empruntant sur 10 ans. Il aura un taux de 0,55%, mais il devra assumer des frais de dossier de 1% et une garantie « incident de paiement » assez lourde de 6,5€ par mois qui représente selon les cas 1 à 2% du montant du prêt (elle permet de désolidariser les copropriétaires). Exemple : Pour 10 000€ de prêt sur 10 ans. Le taux d’intérêt sera de 0,55% soit 92,17€ à rembourser chaque mois. La commission de caution, à rajouter aux taux d’intérêt, est de 0,78% l’an.
Pour 10000 euros (barème mai 2018) 5 ans 10 ans
Le taux d’intérêt ? 0,35% 0,55%
Le taux de la garantie ? 0,78% 0,78%
  ​Quels sont les autres frais ? 1% de frais de frais de dossier de chaque quote part (1 seul prélèvement à la première mensualité)
Pas de frais sur les remboursements anticipés
La mensualité pour 10 000 € ? ​ 174,70 € 92,20 €
Le coût ? (Taux + garantie + frais de dossier pour 10 000 € empruntés) 479.20 € 1159.80 €
Au final, le taux annuel effectif global est supérieur à ce que vous pouvez négocier avec votre banque si vous avez un bon dossier. 2ème inconvénient : les frais que va prendre le syndic de copropriété pour monter le dossier. Ces frais sont variables et vont être compris entre 200 et 500€ selon le nombre d’emprunteur.   Derniers points : Seront exclus les immeubles mixtes et seuls les immeubles d’habitations sont autorisés à souscrire ce type d’emprunt. Les lots commerciaux dans les immeubles d’habitation sont aussi exclus, tout comme les lots appartenant aux marchands de biens et aux promoteurs. Le montant minimum du prêt : 15 000€, avec au moins 2 copropriétaires qui puissent emprunter et une quote-part minimum de 1000€.

Ma conclusion sur le prêt collectif…

Selon moi, le prêt collectif n’est pas à privilégier. Vous obtiendrez mieux de votre banquier. Je ne recommande le prêt collectif que :
  • Pour les jeunes qui n’ont plus de capacité d’emprunt. Car si le prêt est pour ces jeunes un avantage, c’est aussi un danger s’ils n’arrivent pas à rembourser…
  • Les copropriétaires âgés qui sont exclus des prêts traditionnels

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