Sabine Manoussos : Ces petits « plus » qui valorisent les biens à louer à Marseille

Sabine Manoussos connaît très bien le marché locatif à Marseille. Responsable de notre service gestion location depuis 11 ans, avec 450 biens mis en location chaque année, elle porte un regard expert et sans compromis sur la situation de la ville, ses atouts, et ses spécificités. Elle nous livre ici ses réflexions sur le marché et son évolution probable dans les années à venir.

À Marseille, quelle est l’influence de l’emplacement sur la valeur locative d’un bien ?

« Marseille est assez spéciale en la matière. Traditionnellement, dans les grandes villes, l’hypercentre est très demandé et les loyers y sont supérieurs aux quartiers en périphérie. Chez nous c’est très différent. L’attractivité du centre-ville n’est pas vraiment celle attendue. Il faut dire que certains quartiers sont quasiment laissés à l’abandon, et l’insalubrité y côtoie l’insécurité.

Résultat : notre 1^er arrondissement est moins coté que les quartiers plus éloignés. Noailles, Belsunce ou St Charles n’attirent pas vraiment les familles, alors que le 6e arrondissement cartonne, de Castellane à la Timone, mais surtout pour les petites surfaces. Les familles s’éloignent vers les 9e et 8e . Le 12e est également plébiscité.

Pour autant, les différences de loyer entre arrondissements ne sont pas si grandes. Un T3 dans les quartiers nord ne se loue pas beaucoup moins cher que son équivalent en surface à Bonneveine – si l’on exclue bien sûr certains biens dits « d’exception », des vues sur mer, des proximités immédiates avec la plage… »

À quoi ce peu de différence est dû, à ton avis ?

« Il n’y a plus rien à louer à Marseille, donc tout se loue ou presque ! En tout cas des logements bien entretenus trouvent toujours preneur, et à un prix correct. Mais comme il y a pénurie, certains propriétaires ne font plus d’effort. Résultat : un patrimoine qui a tendance à se dégrader. 

Chez Immobilière Pujol, nous luttons contre ces phénomènes et nous encourageons les propriétaires à entretenir leurs biens. C’est vertueux pour tout le monde ! Un patrimoine entretenu et un appartement mis en valeur, c’est évidemment plus rentable. »

Source : données Immobilière Pujol

Qu’est-ce qui explique cette pénurie ?

« Déjà un constat : Marseille manque de logements. La fracture s’agrandit sans cesse entre d’un côté des logements qui ne sont pas en état d’être loués – en tout cas pas chez nous – et les logements sélectifs trop peu nombreux pour satisfaire la demande.

Depuis quelques années on peut ajouter à cela la folie Airbnb. Marseille n’a pas été épargnée par le phénomène. À un moment, il était plus facile et moins risqué de louer son appartement à quelques touristes de passage venus goûter aux charmes de la ville, plutôt que de risquer des impayés et de subir des loyers qui n’évoluent pas, voire qui évoluent à la baisse.

Mais depuis 2020 et la crise du tourisme liée à la situation sanitaire, certains propriétaires en sont revenus. Les déçus de Airbnb amènent aujourd’hui leurs biens sur le marché de la location longue durée, ce qui a un peu atténué cet effet de rareté et a contribué à amener sur le marché des biens de qualité, agréables et bien décorés, dans des quartiers plutôt sympas et proches du centre. »

Quel est l’état du marché aujourd’hui à Marseille, d’après tes observations ?

« Pour du Studio, T2 et petit T3, le 6e cartonne ! Particulièrement Castellane en remontant jusqu’à La Timone. Cet arrondissement est assimilé par la demande à l’hypercentre, car les quartiers du centre-ville historique (Canebière, Mairie, Panier, etc.) sont des zones un peu plus difficiles qui ne jouissent pas de l’élan que l’on pourrait attendre dans une grande ville.

Le 1er et le 5e arrondissement sont également bons, mais moins homogènes.

Le projet de requalification du centre-ville pourrait avoir tendance à modifier la donne, c’est vrai qu’il attire des néo-marseillais prêts à investir ; mais on sait déjà que l’offre n’est pas adaptée. Une mauvaise image qui colle à la peau. Pour des plus grandes surfaces (de T3 à T4), la recherche s’étend donc souvent aux 8e et 9e arrondissements.

On a sans doute manqué à Marseille d’une volonté politique forte, en tout cas plus forte que les « vents contraires », tels que le manque de moyens financiers ou des arbitrages rendus sans que l’on comprenne toujours pourquoi. Il y a donc aujourd’hui une remise en cause politique d’un urbanisme anarchique a eu pour conséquence de mettre à l’arrêt beaucoup de projets dans le neuf, dont la ville a pourtant besoin. »

D’après toi, faut-il investir dans l’immobilier à Marseille aujourd’hui ?

« Il n’y a clairement pas de risque à investir dans l’achat d’un bien pour le mettre en location, surtout s’il est en bon état. Il sera forcément loué. La rentabilité dépendra de multiples facteurs.

On a en présence des forces contraires qui neutralisent l’évolution du marché. On peut espérer une amélioration de la qualité du centre-ville grâce à la piétonnisation, le développement de mobilités douces, etc.

Mais sur 3 ou 4 ans, il n’y aura pas de révolution. La requalification du quartier de la Joliette a commencé il y a 20 ans, et encore ça n’est pas terminé !

Quant à la différence entre le neuf et l’ancien, pour des prix d’achat très supérieurs, les loyers ne sont pas si différents. Bien sûr il y a une différence de confort, surtout pour ce qui est d’avoir un extérieur ou l’accès à un parking. Le neuf se loue encore plus facilement que l’ancien. Mais la pénurie est telle que les loyers sont relativement homogènes.

En 11 ans de métier, les loyers n’ont quasiment pas évolué, même pas en suivant l’inflation. C’est un fait assez rare. On manque de biens, mais on ne peut pas dire que les gens ne peuvent pas se loger à cause des prix, contrairement à ceux que certaines communications politiques veulent faire croire.

Les seules augmentations de loyer que j’ai pu voir sont uniquement dues aux améliorations et à l’entretien apportés par les propriétaires des biens… Et à juste titre ! »

Quelles sont tes stratégies pour louer vite et bien les logements qui sont en gestion chez Immobilière Pujol ?

« La clé, c’est la réactivité. Chez nous, dès qu’un préavis de sortie arrive, on fait le point avec le propriétaire pour une remise sur le marché de son bien dans les meilleures conditions. Nous allons visiter le bien pour valider les éventuels petits travaux de rénovation.

Quand le locataire est sorti, nous prenons les choses en main très rapidement sur certains points qui vont aider à valoriser le loyer :

• Une propreté irréprochable : le diable se cache dans les détails. Des vitres parfaitement propres, des joints propres en silicone, etc. Ça coûte rien, mais ça compte beaucoup dans la première impression
• L’espace optimisé, meublé, mais pas trop, pour rendre justice aux volumes.
• La décoration, que nous assurons pour mettre en valeur les biens.

Exemple de mise en valeur réalisée pour un appartement rue Jean Fiolle, dans le 6e

Évidemment il faut aussi que les annonces soient visibles et que les photos soient de belle qualité. Nous avons un service dédié pour cela. Nous nous chargeons également de faire des visites virtuelles, qui sont devenues un vrai plus pour les futurs locataires. Ces visites sont très appréciées pour la vision globale du bien et de l’immeuble et le gain de temps, la visite en physique en général ne fait que confirmer le grand intérêt suscité en virtuel

Tout ceci nous permet d’avoir un délai de relocation moyen de 37 jours. Même en situation de tension du marché cela reste très peu. En moyenne sur la ville c’est plutôt 30 jours de plus, c’est-à-dire un mois de loyer ! »

Vous vous interrogez sur la valeur de votre bien ou souhaitez-vous entourer de personnes compétentes pour le mettre en valeur ? Nous sommes prêts à vous accompagner. Interrogez nos experts gestion locative à Marseille !