Comment Choisir Son Locataire Pour Une Gestion Immobilière Sans Risques ?

Comment Choisir Son Locataire Pour Une Gestion Immobilière Sans Risques ?

L’objectif est de choisir un locataire sérieux. Mais qu’est-ce qu’un locataire sérieux ? Comment choisir un bon locataire ? Un candidat qui présente bien, une personne responsable qui vous fournira la documentation quand vous la lui demanderez, qui répondra aux sollicitations sans se faire prier, une personne fiable et en qui nous pouvons avoir confiance. En fait, tout le contraire d’une personne dépassée par son boulot, sa famille qui a laissé des dettes aux anciens propriétaires ou dont le comportement des enfants a généré des nuisances aux voisins. Imaginons que je demande un garant au candidat locataire. Si la personne est fiable, elle trouvera aisément un proche ou un ami pour se porter caution. Souvent, le montant des revenus n’est pas le critère essentiel, mais la capacité à se faire cautionner, à être crédible vis-à-vis de son entourage. Entendons-nous bien : trouver un locataire sérieux, c’est choisir une personne solvable et responsable. choisir le bon locataire Il faut sécuriser votre appartement, s’assurer qu’il sera entretenu par un locataire qui sera assuré et assumera éventuellement le ramonage et l’entretien de chaudière. Nous enregistrons un taux d’impayés de 0,12 % TTC des montants encaissés, et ce depuis 15 ans. Nous avons toujours enregistré très peu de sinistres, raison pour laquelle nous avons pu négocier avec les compagnies d’assurance le taux d’assurance loyers impayés le plus faible de la région de Marseille : 1,8%. En plus d’une décennie, nous n’avons eu qu’un seul dossier difficile, qui a finalement trouvé une issue favorable. Alors, comment faire pour choisir le bon locataire?

La documentation du locataire

Les droits des propriétaires sur les documents à demander sont restreints par la loi. Alors que les banques ont accès à des sources d’informations efficaces, ce droit est refusé au bailleur. Le locataire peut avoir fait de la prison pour viol ou vol et vous n’avez pas le droit de le savoir. Donc pour vérifier l’identité, la solvabilité et l’authenticité des documents, nous nous contentons des documents suivants :
  • consultation d’une pièce justificative d’identité
  • copie du contrat de travail quand le candidat vient d’être embauché
  • copie des trois derniers bulletins de salaire ;
  • dernier avis d’imposition ;
  • trois dernières quittances de loyer du logement occupé.
L’authenticité des documents est primordiale : exigez des originaux ! Et des documents récents ! Notre agence dispose aujourd’hui des outils pour détecter les faux dossiers et les faux revenus. Avec Photoshop, n’importe qui peut se faire un faux avis d’imposition en 2 minutes, un faux permis de conduire, etc.… Nous en avons déjà vu un certain nombre. À une époque, quand nous n’avions pas encore nos outils de détection, nous recevions 2 ou 3 faux dossiers tous les mois. Nous supposons qu’ils sévissent toujours sur les sites de particuliers. Un candidat locataire qui ne fournit pas sa documentation ou qui ne répond pas à nos demandes est « disqualifié » d’entrée de jeu. Notre objectif est de trouver un locataire intéressé, responsable et transparent.

La règle du 30%

Le coût de logement ne devrait jamais dépasser 30% du revenu du locataire. C’est une règle traditionnelle dans nos métiers qui a fait preuve de sa fiabilité car elle correspond au bon sens. Nous pouvons nous écarter légèrement de la règle – selon les personnes et le ressenti – mais nous restons assez fermes sur ce point. C’est une règle de bon sens appliquée depuis des décennies et à laquelle nous restons fidèles.

L’entretien avec le locataire

Outre la solvabilité du locataire, c’est la qualité de l’entretien qui donne le ton de la relation à venir. C’est la condition indispensable pour générer des revenus stables et sûrs. La première impression est décisive, à commencer par la tenue et l’attitude : un locataire sale et négligé ne constitue évidemment pas un bon candidat et encore moins un locataire sérieux. Lors de nos entretiens avec les candidats, nous nous assurons aussi qu’il y ait une cohérence entre le discours du locataire et les documents fournis, à travers une série de questions clés. Autre aspect important : estimer si le locataire sera solvable à long terme, sans problèmes majeurs. Cette solvabilité est directement liée à la qualité du métier exercé. Si la personne n’exerce qu’un job alimentaire, nous considérons que c’est une personne à risques. Nous privilégions les métiers stables, dans lesquels la personne a développé de vraies compétences sur le long terme, avec un salaire sécurisé et fixe. Un métier qui assure à la personne une qualité de vie et une certaine stabilité financière. Mais ne nous leurrons point, le locataire idéal n’est jamais vraiment à l’abri de difficultés financières :
  • Licenciement,
  • Maladie
  • Divorce…
Si le propriétaire ne dispose des moyens financiers en cas de décalage du paiement des loyers, nous recommandons la garantie loyers impayés pour une couverture maximale.

L’historique du locataire

Pour aller plus loin dans l’investigation, nous pouvons nous entretenir avec l’actuel propriétaire du candidat locataire, afin de recueillir des informations véridiques sur le comportement de la personne. Un propriétaire n’a aucune raison de mentir, sauf s’il veut justement se débarrasser du locataire, auquel cas vous aurez des doutes (des compliments trop flatteurs, une hésitation dans la voix…). Les questions sont les suivantes :
  • Le propriétaire a-t-il essuyé des impayés ?
  • Y a-t-il eu des plaintes du syndic ou du voisinage ?
  • Y a-t-il eu des dégradations ?

Au moins un garant

Dans 82% des cas, nous exigeons un garant, parfois deux. Si le locataire est sérieux, il trouve toujours un parent ou un proche pour se porter garant. Cas classique : un parent qui se porte garant pour son enfant. Nous savons aussi par expérience que les locataires de qualité sont exigeants, car ils sont conscients qu’ils ont le choix : ils ont raison.

Le choix final

Si le locataire passe ces filtres , nous contactons le propriétaire pour lui présenter le dossier et lui demander son accord. Puis nous programmons la signature du contrat de location. Les candidats qui n’ont pas été retenus reçoivent un mail (il est important de garder une trace des échanges). Nous ne mentionnons pas la raison qui nous a poussée à rejeter un dossier, sauf si le candidat nous en fait la demande. La loi interdit toute discrimination sur la base du genre, de l’âge, de la couleur de peau, etc. L’agence est au fait de la loi et la respecte : tout rejet de candidature sera basé sur la procédure détaillée plus haut :
  • Documentation en règle
  • Solvabilité
  • Qualité des échanges (mail, téléphone, entretien)

Qui sont les locataires de l’Immobilière Pujol?

  • 40% de nos appartements sont loués à des étudiants
  • 15% sont loués à des agents de maîtrise
  • 12% à des fonctionnaires
  • 15% à des cadres
  • 6% à des retraités
  • 3% professions libérales
Même si le dossier est nécessairement validé par le propriétaire, l’agence se sent responsable de la mise en location et a fortiori du locataire qu’elle recommande.

Nous étudions plus de 1.200 dossiers de candidats locataires chaque année.

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