Mes conseils pour investir en immobilier à Marseille

Investisseur immobilier : êtes-vous parieur ou stratège ?

Immobilière Pujol • 18 août 2026 • 5 min de lecture

La semaine dernière, j'ai passé un moment au téléphone avec un jeune actif marseillais. Il vient de signer son premier CDI et brûle d'envie de réaliser son tout premier investissement locatif.

En l’écoutant me décrire sa recherche, j’ai tout de suite compris son état d’esprit : il cherchait un studio standard, propre, dans un quartier étudiant proche de la Timone. Son plan ? Passer un petit coup de peinture blanche et mettre un locataire en place (et croiser les doigts en espérant que les prix de l'immobilier grimpent tout seuls à Marseille d’ici dix ans pour faire une plus-value).

Je lui ai dit ce que j'en pensais : « Attention, là, tu ne fais pas de l'immobilier, tu joues au casino en croyant que le marché ne fera que monter comme depuis 50 ans et que la hausse de l'immobilier sera supérieure à l'inflation. Tu paries sur l’avenir. Si le marché stagne ou baisse, ton plan s'effondre. »

Au fil de la discussion, je lui ai montré qu'on pouvait aborder les choses autrement. Passer du statut de parieur à celui de stratège.

Le déclic : Arrêter de subir le marché, commencer à le façonner

Être un investisseur stratège qui crée de la valeur avec certitude, c'est ne pas acheter un bien au prix fort en espérant un miracle, mais chercher un bien sous-optimisé ou mal agencé pour en modifier la nature profonde (physique, technique ou juridique) et créer de la valeur immédiatement.

Mon jeune interlocuteur a tout de suite capté le truc. Ensemble, on a complètement réorienté ses critères de recherche. Au lieu de chercher le studio parfait ou le T3 en colocation cher, il traque désormais des surfaces spécifiques qui dorment sur le marché :

Les grands T1 ou studios de 35 à 40 m², avec une cuisine séparée ou mal agencés : ce sont des configurations d'époque, souvent boudées ou négociables à la baisse. En déplaçant la cuisine pour créer une pièce de vie avec cuisine ouverte, on libère l'espace nécessaire pour aménager une vraie chambre fermée dans l'ancienne cuisine. Le bien est acheté au prix d'un grand studio, mais il se loue ou se revend au prix d'un T2 ultra-fonctionnel. La plus-value est immédiate, créée par le plan et non par le hasard du marché.
Les grands appartements que l'on peut couper en deux pour en faire deux appartements de type 2

Les 3 façons d'agir sur la structure d'un bien pour booster sa rentabilité

Cette discussion téléphonique illustre parfaitement le premier levier, mais en tant que conseil en investissement, nous actionnons au quotidien trois leviers de transformation :

1. La mutation physique (l'optimisation des volumes)

Comme pour notre jeune acheteur, il s'agit de restructurer l'espace. Cela peut être la création d'une chambre dans un grand studio, mais aussi la division d'un grand appartement de 100 m² (souvent moins rentable au mètre carré) en deux ou trois petits lots mieux adaptés à la demande locative marseillaise.

2. La mutation technique (la valeur par la performance énergétique)

C’est le grand sujet du moment avec les réglementations DPE. Acheter une "passoire thermique" (classée F ou G) avec une forte décote, engager une rénovation globale (isolation par l'intérieur, système de chauffage performant) et la propulser en classe C ou D. Vous redonnez une seconde vie à un logement qui était devenu presque impossible à louer.

3. La mutation juridique (le changement de statut)

Acheter un petit immeuble complet en monopropriété (comme on en trouve beaucoup à la Belle de Mai ou au Camas), y réaliser des travaux de structure (toiture, façades, parties communes), puis créer un règlement de copropriété pour revendre les appartements, lot par lot. C'est ce qu'on appelle la vente à la découpe.

Ce que tout investisseur doit vérifier avant de signer

Ce jeune actif est reparti mieux éclairé et avec une feuille de route. Mais je l'ai aussi mis en garde : le travail de structure est exigeant et ne s'improvise pas. Avant de signer un compromis de vente sur un bien à réagencer, quatres verrous techniques doivent être levés :

Le règlement de copropriété : Si vous prévoyez de diviser un lot ou de toucher aux parties communes, assurez-vous que le règlement de copropriété de l'immeuble ne l'interdit pas et ne vous impose pas un vote contraignant en assemblée générale.
Consultation des règles d'urbanisme & Permis de diviser (Mairie de Marseille) : Si l'immeuble est situé dans un périmètre marseillais ciblé par le plan de lutte contre le logement indigne (notamment dans le centre ancien / 1er, 2e, 3e, 14e, 15e arrondissements), vous devrez déposer une demande de permis de diviser en mairie.
Les évacuations et la technique : Déplacer une salle de bains, des toilettes ou une cuisine implique des arrivées d'eau, des pentes et des évacuations adaptées aux eaux usées. Si les colonnes de l'immeuble sont trop éloignées, votre plan technique tombe à l'eau.
Le piège des rez-de-chaussée sombres : On voit souvent des locaux ou des rez-de-chaussée transformés en habitations. À Marseille, si le logement donne sur une rue bruyante ou manque de lumière, c'est un échec locatif assuré (et une revente sans plus-value). Cela ne fonctionne que si le bien s'ouvre sur une cour intérieure privative et calme.

Accompagner vos projets, de l'idée au terrain

L'immobilier est un métier de terrain. Depuis 2002, à l'Immobilière Pujol, nous travaillons comme des artisans. Que ce soit pour la vente, la gestion locative ou le syndic de copropriété, notre mission reste la même : vous révéler la vérité brute du marché pour vous aider à faire de bons choix et à valoriser votre patrimoine.

Si vous aussi voulez arrêter de parier et commencer à bâtir une vraie stratégie pour votre patrimoine, nos équipes sont là pour analyser vos projets d'investissement avec pragmatisme avant l'achat.

Vous avez un bien en vue, un projet de rénovation, ou vous souhaitez changer de gestionnaire locatif ? Échangeons concrètement.

Caroline Pujol

La patronne

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