Le marché immobilier à Marseille : point au 4e trimestre 2014

Le marché immobilier à Marseille se dégrade de nouveau en cette fin d’année

Au mois d’octobre dernier, nous étions assez confiant car le marché de la location avait tenu. Des compromis et des ventes se faisaient et le marché de l’investissement du neuf se réveillait. Aujourd’hui, 3 mois plus tard, cette confiance a de nouveau disparu : Le marché de la location s’est durcit, la vente dans l’ancien se gèle à nouveau, l’engouement pour l’investissement dans le neuf n’a été qu’un feu de paille.  

Le marché de la location : l’écart de loyer se creuse entre les appartements de qualité et ceux trop vétustes

Selon les quartiers, nous constatons dans un même immeuble et pour des appartements équivalents un écart de prix entre 20 et 30%. Cet écart se creuse, malgré la bonne année réalisée en location, qui nous a permis de retrouver un niveau d’offre assez normal par rapport aux années antérieures et de maintenir les prix de loyer. 

Le marché de la transaction à Marseille : Peu de ventes et des prix qui vont baisser

Ce dernier trimestre, nous avons conclu moins de compromis que d’habitude. Le téléphone sonne peu et nous pensons que la baisse s’accentue dans tous les niveaux de prix et tous les quartiers. Peut-être une seule exception, le 13007 dans lequel l’offre diminue. Les appartement de Type 3 ou 4 et les maisons sont les biens les plus demandés. Mais comme dans toutes les phases de baisse, il est difficile de discerner des tendances. Notre ville est toujours la ville qui offre la capacité d’achat la plus importante. Vous pouvez acheter 85m2 avec 1000€ de remboursement mensuel sur 20 ans (en hausse de 4m2 sur un seul trimestre…). http://www.le-pret-immobilier.com/actualite/immobilier-le-pouvoir-d-achat-progresse-en-novembre-6584.html Les taux sont toujours plus bas…nous sommes à 2,2-2,3% sur 20 ans…pour des bons dossiers avec apport. A quand les 2% ? La baisse des prix de l’immobilier sur 2014 aura été entre 3 et 6% selon les arrondissements. Heureusement que cette baisse des taux se déroulent en même temps que la baisse du marché car sinon, les baisses de prix du marché auraient été supérieures à  15% …  

Le marché de l’immobilier de bureaux, des commerces et du tertiaire :

Nous avons fait un article sur le sujet sur le marché des bureaux à Marseille il y a peu donc n’avons rien à ajouter.  

Et l’investissement immobilier  : va-t-il se réveiller ?

En septembre,  nous avons eu 8 consultations pour des investissements dans le neuf et des questions sur des programmes. 6 d’entre eux se sont concrétisés par des achats. Nous avons cru que c’était les investisseurs étaient de retour. Malheureusement, non. Ce ne fût qu’un feu de paille… La surimposition continue d’étouffer toute volonté d’investissement et toute prise de risques. Dans l’ancien, en revanche, des marseillais expatriés, ou des amoureux de la ville ou ceux qui font de Marseille le pari de la croissance grâce à sa proximité avec l’Afrique, s’intéressent à notre ville. Le taux facial d’investissement de 6,2% (loyer moyen/prix moyen) est intéressant et nous accompagnons de plus en plus ces investisseurs . Le seul point qui m’inquiète est le niveau des impôts foncier et des taxes d’habitation qui est très élevé pour un niveau de service médiocre et qui sont annoncées encore en hausse. Espérons que cet argent sera utilisé à bon escient pour des investissements dans l’avenir qui feront de notre ville une capitale et pas pour masquer la non gestion des services de la mairie, du conseil général et du conseil régional.   Besoin d’un conseil pour vendre, acheter, mettre en location ou investir? N’hésitez pas à me contacter