Analyse du parc locatif privé de la métropole Aix Marseille et zoom sur Marseille

Analyse du parc locatif privé sur la métropole d’Aix Marseille

Entre 2009 et 2020, le marché du parc locatif privé a été très dynamique sur la métropole Aix Marseille Provence avec près de 14% de logements proposés en plus sur la période et une hausse de + 52% de la part des meublés sur ce même parc. 

Les loyers s’étendent de 11,1 €/m²  à à 15,8 € /m² selon les communes de la métropole avec un prix médian de 12,9€ le m² .

La mobilité est en hausse depuis 2022, suite à une baisse continue du taux de rotation entre 2015 et 2023. Marseille restant la ville ou les rotations sont les plus faibles de la métropole (22% contre 32% à Aix en Provence) . 

Des loyers plus chers à la relocation que les loyers de stocks (bail en cours) d’en moyenne 1,5€/m²  avec des écarts plus prononcés de 2 à 3€ sur les petites surfaces et les maisons. 

Des niveaux de loyers plus chers au sein du parc construit entre 1991 et 2005, avec un prix médian de 14,3 €/m². Les loyers les moins chers, se situant dans le parc construit entre 1946 et 1970, avec un prix médian de 11,9 €/m². 

 

Zoom sur les loyers du parc privé à Marseille

• Des loyers en hausse depuis 2014 qui semblent se stabiliser en 2024 

Depuis 2014, les loyers ont augmenté de manière continue à Marseille. Les loyers de relocation ont nettement dépassé les loyers des baux en cours notamment sur la période 2018/2021 comme le montre ce graphique. Cela n’était jamais arrivé.

Des loyers hétérogènes selon le quartier

Le loyer médian à Marseille se situe autour de 12,5 € / m².
Cependant, selon la zone observée, ils peuvent varier entre 11,1 € / m² et 15,8 € / m².
Pour résumer, on peut considérer que nous avons à Marseille 8 zones de prix et de fortes disparités de prix au sein d’un même arrondissement.

• de 13,2 €/m² à 15,8 €/m² sur le littoral sud (7ème et 8ème) de la ville, dans le 12ème et l’ouest du 9ème (quartier de Mazargues)
• Des loyers intermédiaires (de 12,3 €/m² à 13,2 €/m² ) dans le 4ème et le 5ème arrondissement
• Des loyers modérés (de 11,1 €/m² à 12,3 €/m²) dans les 3ème , 14ème et 15ème 

 

• Des loyers hétérogènes selon l’année de construction

=>Les niveaux de loyers les plus chers se trouvent au sein du parc construit entre 1991 et 2005, avec un prix médian de 14,3 €/m². On observe une variation de +15% du prix des loyers des biens construits à cette période. 

Il est à noter que les loyers sont hétérogènes au sein même de ce parc. La dispersion se fait surtout vers les hauts niveaux de loyers : 25 % des T3 construits entre 1991 et 2005 sont loués à plus de 960 €, et 10 % à plus de 1200 €.

=>Les loyers les moins chers, eux, se trouvent dans le parc construit entre 1946 et 1970, avec un prix médian de 11,9 €/m². Les loyers sont plus homogènes au sein de ce parc.