Placement immobilier: Marseille est un bon coup

Investir à Marseille : c’est 7% de rentabilité minimum (Taux Rentabilité Interne ou TRI) et du potentiel. Vous avez mieux dans une capitale régionale? C’est le calcul de la rentabilité des capitaux que j’ai effectué pour des appartements situés en centre-ville dans des immeubles anciens avec très peu de charges. Vous pouvez obtenir raisonnablement 8 à 10% et même jusqu’à 15% dans certains quartiers ou certains immeubles mais il faut être prudent dès que le taux dépasse les 10%. Entre ces taux, vous avez le marché de l’immobilier de ces dernières semaines. Cet article n’est pas pour vous parler des mauvais côtés de ma ville, car tout le monde connaît sa réputation. Je veux vous signaler que ces derniers mois, les prix ayant beaucoup baissé, les intérêts étant toujours bas, les loyers étant globalement stables et la demande locative toujours de qualité, vous avez une fenêtre d’investissement à saisir. Cela doit se retrouver dans toutes les villes de France, hormis Paris et Lille à cause du blocage des loyers que ces politiques infligent à leurs habitants.  

Une bonne rentabilité des capitaux investis

J’ai volontairement choisi un exemple d’appartement payé à un prix moyen qui n’est pas une « affaire », « un coup ». Mon propos n’est pas de vous démontrer qu’un bon « coup » est rentable, mais que le moment est propice pour investir dans l’ancien. Le coût moyen de l’immobilier ancien en centre-ville est de 2300€ le m, donc 115 000 pour un appartement de 50m2. Auquel, il convient d’ajouter 8% de droits de mutation, soit 8906€, 500€ de frais de dossier d’emprunt, 1700€ de frais crédit Logement : soit au total 126 512€. Pour un loyer moyen de 12€ le m, soit 600€ par mois, 7200€ par an duquel il faut déduire le coût du foncier de 800€, 360€ de charges annuelles restant à la charge du propriétaire, 6% de frais de gestion. Le revenu net devient : 5618€ net de charges. La rentabilité brute ressort à 4,7% La rentabilité nette après impôts et frais ressort à 3,2%… Par contre, si on emprunte la totalité (à 1,95% sur 15 ans), la rentabilité financière qui est la rentabilité des capitaux investis ressort à 7,08% net d’impôts en moyenne à Marseille. Et si vous achetez bien, vous pouvez majorer de cette rentabilité de 2 à 3% chaque année… Là c’est quand même mieux que les 2.5% de l’assurance vie, non ? Simulation établie sur le site https://www.rendementlocatif.com

Des prix raisonnables :

1300€ le m dans des quartiers populaires 1500€ le m dans les quartiers centraux nécessitant des travaux 2000€ à 2500€ le m dans les quartiers aisés, 3000€ le m pour un appartement bourgeois en parfait état dans un bon quartier 3500€ le m pour du neuf  

C’est aussi une ville bien placée pour les 30 prochaines années

Proximité avec l’Afrique qui est la future Chine du 21^ème siècle malgré l’islamisme Métropolisation de notre ville qui va renforcer sa centralité et ses pouvoirs de décisions, Mise en paysage de notre ville par les grands travaux de Gaudin et Euro-méditerranéen, Venue de milliers de touristes par les croisières qui viennent passer quelques jours, Grands centres commerciaux qui attirent les foules locales de notre région, Centre de recherche qui se spécialisent et deviennent des références nationales, Dynamisme de la nuée de start-ups qui commencent à émerger.  

Et une ville qui va le plus profiter de la priorité qui va être donnée à la sécurité :

Je fais évidemment partie des citoyens qui se réjouissent du tournant sécuritaire que les attentats semble avoir déclenché. Que les politiques et les juges se rallient à plus de réalisme en terme de sécurité est une bonne chose pour notre pays et notre ville. Je pense que ce tournant « idéologique » à l’encontre de la violence va se généraliser. Peut-être somme nous au terme à la spirale de l’irresponsabilité idéologique qui a contribué à la recrudescence de cette violence. J’espère que cette prise de conscience permettra enfin à la police et à la justice de protéger les citoyens et que leurs actions seront dissuasives. Bref, qu’ils retrouvent l’autorité qu’ils ont perdu depuis 30 ans. Évidemment, que ce sera notre ville qui a beaucoup de retard sur ces aspects qui en profitera le plus. Évidemment, que ce sont les quartiers populaires qui en souffrent le plus, qui vont le plus en bénéficier. A long terme, « notre ville est un bon coup »