Quels travaux? pour quelle rentabilité? La rentabilité des travaux de rénovation locatifs

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Rénover son appartement n’est plus un choix. Quels coûts et impacts sur le loyer?

Les appartements loués depuis 30 ans et rénovés sommairement à la va vite et au moindre coût ne trouvent plus preneur. En fait, ils trouvent preneur mais à des loyers cassés et après 4 à 6 mois de vacances….

Pour cette raison, j’ai écrit cet article qui est né de multiples discussions avec mes clients sur l’intérêt et la rentabilité des travaux de rénovation.

Les trois grands types de travaux qui influencent le calcul de rentabilité

J’ai essayé de dégager certaines règles qui s’appliquent dans une majorité de cas pour inciter mes clients à entreprendre ces travaux de rénovation et à sortir par le haut de cette période de marché difficile. 1. Rénover la salle de bain ou la salle d’eau  
Aux états unis, investir 1 dollar dans une salle de bain très old fashion rapporte jusqu’à 1,71 dollar et se rentabilise en 10 ans (source Zillow). Soit 17,1% de rentabilité annuelle …
Notre marché n’étant pas comparable, nous ne constatons qu’une rentabilité moyenne de 12%. C’est déjà beaucoup et c’est rentable en cas de revente et/ou de relocation.

reovation salle de bains   Les travaux à faire dans la salle de bains 

  •  Salle de bain avec baignoire pour les surfaces à partir des T2 , salle d’eau avec douche pour les studios.
    • Simple, sobre et de bon goût suffit.
    • Carrelage  de couleur neutre blanc, crème ou taupe en grès cérame,
    • une baignoire blanche en acrylique
    • et meuble vasque à 300€ suffiront à ravir les utilisateurs.

Stop aux salles de bains traditionnelles

  • Ne faites plus les salles de bains avec
    • lavabo blanc,
    • baignoire acier et
    • carrelage blanc 10*10 cm ou 20*20cm.
Cette période ou les locataires voulaient du fonctionnel est finie. De jolies salles de bain au goût du jour avec une touche de déco seront très appréciées. Allez faire un tour chez Ikea, Castorama ou Leroy Merlin, qui fourmillent d’idées simples et efficaces, à des prix très raisonnables. Dépense maximale à engager  : 4500€. Influence sur le loyer mensuel: + 45€ de loyer. Travaux rentabilisés  : en 8,3 ans. Ce prix , c’est si vous le faite faire. La rénovation vous reviendra moins chère si c’est vous qui la faite. Mais là aussi, attention, il faut que les choses soient bien réalisées.

2. Rénover la cuisine

RENOVATON CUISINE Toujours aux états-unis,  dépenser 5000€ dans une cuisine ne rapporte de 5% de l’investissement. Chez nous, ces travaux rapportent plus. Je l’ai estimé à 10% par an. On voit qu’ils n’ont pas le même rapport à la nourriture que nous. Pour beaucoup d’entre nous, cette pièce est le cœur de la maison  et point de rassemblement de la famille.  

Les travaux à faire dans la cuisine

  • Le choix est large mais Ikéa est encore là  et a un très bon rapport qualité/prix.
  • Il est difficile de se tromper, car les designers de cette marque sont bons et évitent les fautes de goût.
  • Cela fait 15 ans que nous installons les cuisines de cette enseigne dans les appartements de nos clients, sans difficultés, ni SAV, ni aucun regret.
Dépense maximale à engager : 3000€ max pour les meubles et 1200€ en peinture et faïence. La règle pour avoir votre cuisine standard, propre et pratique. Influence sur le loyer mensuel: + 35€ sur le loyer . Travaux rentabilisés  : en 10 ans.  

3. Changer les fenêtres

Toujours selon les mêmes sources américaines, chaque dollar investi dans des fenêtres dans une maison rapporte 1,15$. Dans un appartement je n’ai pas les chiffres, mais je suis pour ma part convaincu que c’est l’investissement le plus rentable. renovation fenetresChanger les fenêtres infiltrantes à l’air et à l’eau est d’une part une obligation légale, d’autre part a un très fort impact psychologique sur le ressenti de la future occupation des locataires.

Les travaux à faire dans le changement des fenêtres

  •  Ne prenez pas de fenêtre de marque ou des verres trop isolants dont le coefficient Uw (qui mesure l’isolation globale) est inférieure à 1,4 , car le surcoût ne sert à rien.
  • Ne choisissez pas l’aluminium et le bois est à éviter (sauf contrainte légale). Les fenêtres classiques en PVC suffisent largement à améliorer le confort, faire des économies d’environ d’au moins 7% de consommation d’énergie et a un fort impact sur la valorisation du bien.
  • Je suis même convaincu, qu’en cas de vente,  faire ces travaux rapporte plus que le coût de l’investissement .
Dépenses maximale à engager :  500 à 600€ par fenêtre est l’investissement le plus rentable. Influence sur le loyer mensuel: + 10€ de plus par fenêtre changée. Travaux rentabilisés  : en 5 ans.  

Voilà comment faire passer le loyer d’un T2 loué 400€ à 510€.

Évidemment que le coup de blanc, la ventilation de l’appartement et la conformité électrique et gaz sont des préalables et des prérequis nécessaires dans le marché où l’offre est peu différenciée.

Et les travaux d’isolation ?

Un dernier point, les travaux d’isolation des murs, des combles, des planchers  (hormis les fenêtres) ne servent aujourd’hui à rien, en termes de valorisation des loyers et des prix à la revente. C’est un regret et seuls les propriétaires qui ont les moyens de se payer ces travaux les réalisent dans une démarche responsable et citoyenne et sans rentabilité…à ce jour. Je le déplore, car 15€ d’économie sur le chauffage se retrouve directement dans un surcroît de loyer…

Investisseurs ne perdez pas la foi

J’ai rédigé cet article pour ceux qui n’ont pas encore rendu les armes face à notre environnement fiscal et réglementaire toxique qui décourage les investisseurs. Ils savent que la  sur-taxation et la folie des réglementations changeantes qui freinent et découragent l’investissement ne sont que provisoires car elle sont anti-économiques donc à supporter que quelques années. Il faut donc croire et continuer d’ investir dans le locatif.  

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Commentaires

  • Abel 08 May 2015

    Hello, J’ai toujours pensé que cela me reviendrait plus cher si je faisais moi-même les travaux de rénovation. Merci pour ces éclaircissements sur le sujet. À bientôt

  • Stéphane Pujol 08 May 2015

    Bonjour Pascal Je partage votre analyse en tout point sauf sur le peu de soin des locataires. Car effectivement, ils existent mais heureusement sont assez marginaux. EN revanche, quand un propriétaire est confronté à ce type de comportement il lui est très difficile d'obtenir raison car la loi protège ces types de comportements, sans parler des juges. Merci de votre commentaire

  • Savino Pascal 08 May 2015

    Bonjour Stéphane, Comme toujours, vos conseil éclairés et votre analyse sont pertinents et objectifs. La conjoncture des taux d'intérêts bancaire historiquement au plus bas, conjuguée la tendance à la baisse des prix de l'immobilier, devraient être autant d'éléments favorables à la reprise du marché de l'immobilier. Mais...... l'instabilité législative en France et la fiscalité confiscatoire qui tend à se transformer en holdup ne sont pas de nature à redonner confiance aux investisseurs. L'attentisme du marché qui dure depuis trop longtemps mine notre économie. La baisse des prix de l'immobilier à elle seule me parait être un assainissement et un juste retour à la réalité au vu de l'augmentation folle et injustifiée de 100% des prix de l'immobilier des années 2000 à 2010 alors que l'inflation n'a été que 20.5%. Quand au niveau des loyers, il n'a augmenté que de 29% sur la même période générant un delta de 70% défavorable aux investisseurs immobiliers qui financent au comptant leur acquisition. A cela, il faut ajouter la réduction de 2 mois de caution à 1 mois réclamé au locataire quand on connait le coût occasionné par la rénovation d'un logement et le peu de soins de la majorité des locataires. Il est à noter au passage la prolifération à Marseille de nouveaux programmes immobiliers modernes mis sur le marché locatif (même s'il s'agit de tape à l'œil sans véritable valeur ajoutée d'immeubles qui vieillissent mal) qui portent ombrage aux logements anciens qui doivent impérativement être rénovés et réactualisés. Très cordialement. Pascal SAVINO

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