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Acheter du neuf : des opportunités à saisir en cette fin d’année

Sur le marché de l’immobilier, la crise est une opportunité pour celles et ceux qui souhaitent investir. Les biens se vendant moins, les vendeurs sont plus ouverts à la négociation. Profitez-en !

Le prix du neuf versus le prix de l’ancien 

A Marseille, il y a 25 ans quand les prix étaient très bas et que la ville perdait des habitants, on ne construisait pas.

Il y a 15 ans aussi, il était d’usage de considérer que le marché de l’ancien montait à cause d’une trop faible offre du neuf.

Aujourd’hui, nous sommes bien loin de ces époques.

Selon les quartiers, il y a entre 1200€ et 1600€ d’écart entre le prix du neuf et de l’ancien au m2. Cet écart est justifié par les qualités que la construction neuve apporte comme un extérieur (terrasse), un parking (appréciable en ville), l’isolation phonique et thermique, l’accessibilité handicapés, etc…

Les promoteurs depuis deux ans écoulent difficilement leurs programmes. Les terrains ont souvent été achetés il y a plusieurs années dans un contexte de marché et de prix qui ont bien changés. Les stocks de logements neufs à Marseille comme ailleurs, s’accumulent. L’Observatoire Immobilier de Provence dénombrerait 3000 logements à vendre actuellement dans le neuf.

Le prix neuf peut-il baisser sur 5 ans?

Sur le marché du neuf, les promoteurs sont pour le moment dans l’expectative, en attente des prochaines décisions politiques.

Il faut en moyenne en 2 et 4 ans pour sortir un nouveau programme de terre, les prix baissant peu, il y aura donc peu de nouveautés sur le marché en 2014 et 2015.

Le calendrier 2016 est quant à lui quasiment bouclé, avec une chute notable du nombre de permis de construire déposés, environ 25%.

Suggestion lecture :  Les 19 choses à savoir avant d'acheter du neuf à Marseille ou ailleurs

Pour autant, le marché est-il totalement bouché ? Non ! Certains promoteurs vont devoir écouler leurs stocks d’ici à la fin de l’année, vous pouvez donc en profiter.

Les grilles de prix ont été ajustées à la baisse de 3 à 7% selon les programmes depuis 2 ans. Les promoteurs ont renégocié le prix d’achat des terrains, revu les contrats de construction, rogné sur leur marge.

Les grands promoteurs doivent vendre au moins 50% des appartements pour démarrer les prochaines constructions, faire tourner leurs projets, payer les frais fixes de leurs équipes, alimenter la machine  pour maintenir les compétences en interne. C’est vers eux qu’il faut se tourner pour négocier dans la dernière ligne droite et arracher les 10 à 20 000€ de rabais.

Certains petits promoteurs préfèrent également baisser leurs marges pour vendre et sécuriser un programme.

À titre d’exemple, voici quelques programmes que j’ai sélectionnés et qui me paraissent être d’un bon rapport qualité/prix:

Parmi les promoteurs nationaux:

– Les nouveaux constructeurs avec le programme « Coté Sud » au 352 rue St Pierre 13005
– Bouygues avec le programme « Cap Futura »  rue Curtel à la Capelette 13010.

Parmi les promoteurs locaux:

–  Sogima avec le programme neuf « La Pinède » au 116 Bd Mireille Lauze 13010
– Perimo avec le programme « Coté Parc » à  St Marcel 13011.

Conclusion…C’EST LE MOMENT DE NÉGOCIER LES PRIX OU LES SERVICES !!!! CHOISISSEZ BIEN

Vous pourrez lire d’autres articles que j’ai écrits sue le même thème et qui se trouvent  dans la rubrique “programmes neufs à Marseille”  de ce blog :

Suggestion lecture :  Le marché immobilier entre avril et septembre 2017 : Marseille en retard

Les 19 choses à savoir avant d’acheter du neuf 

Acheter du neuf : oui mais accompagné d’un avocat et d’une agence immobilière

 Acheter du Neuf en Duflot?

….

Enfin, n’oubliez pas aussi que quand on achète du neuf, on le surpaye toujours un peu et que dès que vous prenez les clés comme pour une voiture, vous perdez 10%. Il faudra un peu plus de temps pour récupérer son investissement.

SI vous avez besoin d’un conseil ou d’un avis sur votre projet d’achat dans le neuf, n’hésitez pas à me contacter.  Je réponds personnellement à tous les mails de ce blog.

 

13 commentaires
  • Les Murs ont des orteils

    Bonjour Stéphane ; pour l’essentiel je partage l’article, représentatif du moment. En fait, les nationaux ont besoin de chiffre, à la fois pour assurer leur volume 2013 (certains sont côtés, et ils se marquent tous à la culotte pour les évolutions de parts de marché) et pour assurer la précommercialisation de leurs nouveaux programmes. Sur ce dernier point ils n’ont pas le choix : soit ils réussissent à obtenir assez de réservations pour les lancer (quitte à faire quelques offres promotionnelles) soit ils vont être obligés de taper dans les effectifs de manière sensible.
    Et comme tout le monde ne va pas y arriver, l’offre de logements d’ici 3 à 6 mois sera plus faible, marquée par des abandons de programmes.
    Pour les petits indépendants, rien de comparable ; en général ils gèrent leurs projets en bon pères de famille et ont une vision plus longue de leur activité. Ce qui ne veut pas dire que des journées portes ouvertes ou des frais de notaire offerts sur quelques lots soit impossible quand la commercialisation est en retard par rapport aux perspectives de livraison. Mais c’est ponctuel et limité, comme autant d’opportunités.

  • StephanePujol

    Bonjour Marc
    C’est toute la différence de liberté entre le propriétaire d’une boite familiale qui a une société patrimoniale et des managers qui sont souvent entre le marteau et l’enclume…
    Merci de votre commentaire

  • gaurie christian

    bonjour Stephane

    Les 4 programmes dont vous parlez dans votre article sont ils des programmes d’investissement locatif ?
    Ou peuvent ils convenir à un achat pour y vivre ?

    Merci encore pour votre article!

    CG

  • StephanePujol

    Bonjour Christian
    Je pense que ce sera mixé avec une majorité de propriétaire occupant. Mais seul le promoteur a ces infos et ne les donne pas facilement…
    A bientot

  • CP

    Bonjour Stéphane, merci pour votre article. J’ai récemment vu un appartement qui m’intéressait. J’aimerais en discuter avec vous et avoir votre avis

  • CP

    Bonjour, j’ai vu un T2 pour investir dans le programme La madrague avenue de la Jarre dans le 13009 à 154000€ . Quel est votre avis?

  • nicolas

    Un très bon article Stéphane !

    C’est clair qu’il faut toujours négocier car on a plus a gagner qu’à perdre ! Il ne faut pas avoir peur de demander…

    Est-ce que vous compter investir dans un logement neuf pour du locatif ?

  • stephane pujol

    Bonjour Nicolas
    A titre personnel, j’ai toujours investi dans de l’ancien et jamais dans du neuf. Mais cela viendra…un jour si les impôts baissent. Merci de votre commentaire

  • Robert Immobilier

    Merci pour cet article très intéressant!
    Il semblerait que le contexte actuel soit favorable à la renégociation de ses prêts, encore faut-il savoir le faire! Si vous avez des conseils ou des liens de sites internet à conseiller je suis preneuse !

  • Pin

    C’est sympa de nous recommander ce bon plan immo. Selon toi, qui proposent le meilleur rapport qualité-prix : les promoteurs nationaux ou locaux ? Merci de ta réponse.

    • Stéphane Pujol

      Bonjour
      Je ne crois que nous puissions faire de généralités. Chaque programme a un rapport qualité/prix distinct qui se mesure aussi dans le temps. Chaque programme a ses difficultés quelque soit le promoteur. Je ne donc pas répondre à ta question, navré

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